คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
เช่าต่ออายุ

การที่จำเลยผู้เช่ายังคงอยู่ในอาคารพิพาทที่เช่าต่อมา และโจทก์ผู้ให้เช่าได้นำเช็คที่จำเลยออกให้เพื่อชำระค่าเช่าไปเรียกเก็บเงินถือว่าโจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ต่อมาโจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าโดยบอกกล่าวให้จำเลยรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ถือว่าสัญญาเช่าอาคารพิพาทได้เลิกกันแล้ว การที่จำเลยยังคงครอบครองอาคารพิพาทหลังจากนั้น ย่อมเป็นการละเมิดซึ่งต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ แม้โจทก์ได้นำเช็คที่จำเลยออกให้ไปเรียกเก็บเงินอีก ก็เป็นการเรียกเก็บเงินเพื่อเป็นค่าเสียหายเท่านั้น หามีผลเกิดเป็นสัญญาเช่าไม่ การที่จำเลยทำการปรับปรุงพื้น ซ่อมหลังคา ทาสีและกั้นห้องในอาคารพิพาท นั้น ถือว่าเป็นการซ่อมแซมตามปกติซึ่งเป็นหน้าที่ของจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553 และเป็นการทำเพื่อให้สวยงามและความสะดวกสบายของจำเลยเอง ถือไม่ได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

หนังสือสัญญาเช่ามีข้อตกลงว่า ผู้ให้เช่าสัญญาว่าเมื่อครบกำหนดอายุสัญญานี้แล้ว ผู้ให้เช่าก็จะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปอีกเป็นเวลา 10 ปี ทั้งนี้ โดยผู้ให้เช่าตกลงยินยอมให้ผู้เช่าเช่าที่ดินดังกล่าวแล้วในค่าเช่าเดือนละ 800 บาท โดยผู้เช่ามิต้องจ่ายเงินเป็นก้อนเพิ่มเติม ข้อตกลงดังกล่าวเป็นคำมั่นของฝ่ายผู้ให้เช่าที่จะให้ผู้เช่าเลือกจะบังคับผู้ให้เช่าให้ต้องยอมทำสัญญาเช่าต่อไปอีกเป็นเวลา 10 ปีหรือไม่ และตามข้อตกลงนี้มีผลทำให้ผู้ให้เช่าตกเป็นฝ่ายลูกหนี้ที่ผู้เช่ามีสิทธิที่จะเรียกร้องบังคับเอาได้ก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่า ผู้เช่าได้แจ้งความจำนงขอเช่าต่ออีก 10 ปี ผู้ให้เช่าจะไม่ยอมให้เช่าไม่ได้

หนังสือสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับนาย จ. ข้อ 5 ที่มีข้อความว่า เมื่อครบอายุสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าอีกสิบปีตามสัญญาเดิม เป็นแต่เพียงคำมั่นของนาย จ. ว่าจะให้โจทก์เช่าต่อไปเท่านั้นยังมิได้ก่อให้เกิดสัญญาแม้สัญญาเช่าเดิมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนไว้ คำมั่นนี้ก็ไม่มีผลผูกพันนาย จ.เพราะโจทก์ไม่ได้สนองรับก่อนนาย จ. ตาย และเมื่อโจทก์ได้รู้อยู่แล้วว่านาย จ.ตายก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนดสิบปี กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติมิให้นำบทบัญญัติมาตรา 130 วรรคสอง มาใช้บังคับคำมั่นของนาย จ.ย่อมไม่มีผลบังคับ ไม่ผูกพันจำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นทายาทผู้รับมรดกที่ดินส่วนที่โจทก์เช่าให้ต้องปฏิบัติตาม โจทก์จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่จดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้โจทก์อีกสิบปีไม่ได้
(ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 3,4/2517)

โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่าต่อกันมีข้อความว่า "ผู้ให้เช่าจะยอมให้ผู้เช่า เช่าสถานที่ต่อไปอีกคราวหนึ่งมีกำหนด 10 ปี ในอัตราค่าเช่าอย่างเดิมหรืออัตราค่าเช่าอื่นใดสุดแต่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจะตกลงกัน" นั้นหมายความว่าการที่โจทก์จะยอมให้จำเลยเช่าต่อไป 10 ปีนั้น อัตราค่าเช่าจะเป็นอย่างเดิมก็ดี หรืออย่างอื่นใดก็ดี โจทก์จำเลยจะต้องตกลงซึ่งกันและกันเสียก่อน ซึ่งเป็นสาระสำคัญของการเช่าตามกฎหมาย และเป็นเจตนาของคู่สัญญาด้วย

สัญญาเช่าที่ระบุว่า "เมื่อผู้เช่าต้องการห้องเช่าคืน หรือผู้เช่าต้องการคืนห้อง ทั้งสองฝ่ายจะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน 30 วัน" นั้นมีความหมายว่า ถ้าฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดบอกเลิกสัญญาเช่า จะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน 30 วัน
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ เมื่อสิ้นกำหนดเวลาการเช่า ผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินอยู่โดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วงกฎหมายถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลานั้น ข้อสัญญาบอกกล่าวเดิมก็ยังคงเป็นข้อสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปด้วย ฉะนั้น เมื่อผู้ให้เช่ามิได้บอกเลิกสัญญาก่อน ก็ต้องถือว่าสัญญาเช่านั้นยังคงมีอยู่ต่อกัน ผู้ให้เช่าจึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่า
แม้คณะกรรมการควบคุมค่าเช่าจะได้ลงมติให้ผู้ให้เช่าได้เข้าอยู่เองในห้องเช่า ก็เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าต่อผู้เช่าก่อน
ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 27/2505)

คำมั่นที่ผู้ให้เช่าตกลงว่า เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วยินยอมจะให้ต่ออายุสัญญาเช่าต่อไปอีกได้นั้น ผู้เช่าต้องแสดงความจำนงขอปฏิบัติตามคำมั่นเสียก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า มิฉะนั้น หามีผลที่จะบังคับกันได้ไม่

ให้เช่าโรงสี 3 ปี มีข้อสัญญาว่าเมื่อครบ 3 ปีแล้วผู้ให้เช่ายังไม่ได้โอนโรงสีให้ผู้ใด ต้องยอมให้เช่าต่อไปอีก 2 ปี เป็นคำมั่นจะให้เช่า ไม่เป็นการให้เช่าเกิน 3 ปี
ผู้รับโอนโรงสีลงชื่อในบันทึก ให้การเช่าเป็นไปตามสัญญาที่ผู้โอนทำไว้ และคงให้ผู้เช่าเช่าต่อไปตามคำมั่นโดยไม่ทักท้วง ผู้รับโอนต้องผูกพันตามสัญญาเช่าที่เกิดจากคำมั่นในสัญญาเช่านั้น

ทำหนังสือสัญญาเช่าตึกกำหนดเวลาเช่ากันไว้ 3 ปี แล้วมีข้อตกลงกันในข้อหนึ่งว่า "เมื่อสัญญาฉะบับนี้ ได้ครบ 3ปีแล้ว ผู้ให้เช่าและผู้เช่าจะทำสัญญาเช่าฉะบับใหม่ต่อไปอีกเป็นเวลากำหนด 3 ปี" ดังนี้ ข้อตกลงดังกล่าวมิใช่คำมั่นของผู้ให้เช่าฝ่ายเดียว แต่ผู้เช่าเองก็ยอมตกลงจะทำสัญญาเช่าตามกำหนดนั้นเหมือนกัน จึงเป็นข้อตกลงผูกพันกันทั้งสองฝ่ายว่า จะต้องทำสัญญาเช่ากันต่อไปอีก 3 ปี แต่เมื่อครบ 3 ปีแล้ว ผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินที่เช่าต่อไปอีก ก็ต้องถือว่าผู้เช่าและผู้ให้เช่าได้ทำสัญญาต่อไปอีกไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.ม.แพ่งฯมาตรา 570 เมื่อเป็นเช่นนี้ให้เช่าย่อมบอกเลิกการเช่าได้ตามมาตรา 566 ผู้เช่าจะอ้างข้อตกลงในสัญญาดังกล่าวแล้วว่าสัญญาเช่าต่อมีกำหนด 3 ปี หาได้ไม่ เพราะสัญญาเช่าต่อที่มีกำหนด 3 ปี นั้น ยังมิได้เกิดมีขึ้น

สัญญาเช่าที่มีข้อความว่าเช่ากันมีกำหนด 3 ปี เมื่อครบสัญญาแล้วถ้าเช่ากันต่อไปให้ถือสัญญานั้นปฏิบัติกันต่อไปอีก 3 ปีนั้น ถือว่าสัญญานั้นไม่มีผลสมบูรณ์ที่จะใช้บังคับกันได้ในส่วนที่ตกลงให้เช่ากันกำหนด 3 ปีหลัง การเช่าหลังจากครบ 3 ปีแล้ว ถือว่าเช่ากันโดยไม่มีกำหนดเวลาตาม มาตรา 570
เมื่อสิ้นสัญญาเช่าก่อนใช้ พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า2489 แล้วการอยู่ต่อมาย่อมเป็นการอยู่โดยละเมิดพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า 2489 ย่อมไม่คุ้มครองถึง
การเช่าซึ่งมีค่าเช่าเกินเดือนละ 40 บาทและสิ้นสัญญาเช่าต่อกันก่อนใช้ พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า 2489 แล้ว ย่อมนำ พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า 2490 ไปใช้บังคับคดีไม่ได้

ทำสัญญาเช่ากัน 1 ปี และระบุว่าถ้าครบกำหนดแล้วไม่บอกเลิกก็ไห้ถือว่าสัญญามีอายุต่อไปตามเดิมแต่ตามเจตนาอันแท้จิงกับการที่ประพรึติต่อกันเปนเรื่องเช่ากันต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาดังนี้ถือว่าการเช่าต่อ ๆ ไปเปนการเช่าไม่มีกำหนดเวลา.