คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
เช่าต่อเนื่อง

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยเช่าช่วงที่ดินพิพาทจากโจทก์ครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาแล้ว จำเลยผิดสัญญาไม่ก่อสร้างอาคารตามสัญญา โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่าช่วงแก่จำเลยและฟ้องขับไล่กับเรียกค่าเสียหาย จำเลยให้การและต่อสู้ว่าสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาและโจทก์ตกลงจะให้จำเลยเช่าช่วงมีกำหนดเวลา 30 ปี บัดนี้ยังไม่ครบกำหนดเวลาตามสัญญา จำเลยไม่ได้ผิดสัญญา โจทก์ไม่มีอำนาจบอกเลิกสัญญา การที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยไม่ได้สนองคำมั่นของโจทก์ก่อนสิ้นกำหนดเวลาเช่า คำมั่นจึงสิ้นผลโดยมิได้เป็นประเด็นข้อพิพาทตามที่ศาลชั้นต้นกำหนดนั้น ถือว่าเป็นฎีกาในข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ต้องห้ามมิให้ฎีกาตามป.วิ.พ. มาตรา 247 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ว่า เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าโจทก์จำเลยไม่ได้ทำสัญญาเช่าช่วงกันอีก การที่จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินที่เช่าและชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ผู้ให้เช่าตลอดมา ถือว่าโจทก์กับจำเลยได้ทำสัญญาเช่าช่วงใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตามป.พ.พ. มาตรา 570 เมื่อโจทก์บอกเลิกการเช่าโดยถูกต้องตามกฎหมายแล้วสัญญาเช่าช่วงย่อมระงับลงจำเลยไม่มีสิทธิอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไป การที่จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินที่เช่าเป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้
โจทก์อ้างว่าการที่จำเลยยังคงประกอบกิจการอยู่ในที่ดินที่เช่า ทำให้โจทก์ไม่สามารถส่งมอบที่ดินคืนแก่การรถไฟแห่งประเทศไทยเป็นเหตุให้โจทก์ไม่ได้รับผลประโยชน์ตอบแทนนั้น เห็นว่า ค่าเสียหายดังกล่าวมิใช่ค่าเสียหายโดยตรงจากการที่จำเลยคงอยู่ในที่ดินที่เช่าแต่เป็นค่าเสียหายอันเกิดแก่พฤติการณ์พิเศษในกรณีไม่ชำระหนี้ ซึ่งจะต้องเป็นเรื่องที่ปรากฏข้อเท็จจริงว่าจำเลยได้คาดเห็น หรือควรจะได้คาดเห็นพฤติการณ์ล่วงหน้าก่อนแล้ว ตามป.พ.พ. มาตรา 222 วรรคสองบัญญัติไว้ เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยได้คาดเห็นหรือควรจะได้คาดเห็นข้อเท็จจริงดังกล่าว โจทก์จึงไม่อาจเรียกค่าเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษนี้ได้

การที่ผู้ให้เช่ารับเงินกินเปล่าไว้จากผู้เช่านั้น หาใช่เป็นการรับไว้โดยปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 406 ไม่ หากแต่เป็นการรับไว้เนื่องจากผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าทำสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าไม่ให้ผู้เช่าอยู่ครบกำหนดตามที่ตกลงกัน ผู้เช่าเรียกเงินกินเปล่าคืน เพราะผู้ให้เช่าผิดสัญญาจะต้องใช้อายุความทั่วไป ซึ่งมีกำหนด 10 ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 164
สัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนมีผลบังคับเพียง 3 ปี แต่เมื่อผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง ย่อมถือได้ว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญากันต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ดังนั้น ตราบใดที่ผู้เช่ายังเช่าห้องพิพาทอยู่ สิทธิเรียกร้องเงินกินเปล่าของผู้เช่าจึงยังไม่เกิดขึ้น

สัญญาเช่าข้อ 2 มีความว่า สัญญาเช่ามีกำหนด 15เดือน นับตั้งแต่วันที่ 15 มีนาคม 2504 และแทนการชำระค่าเช่าในระหว่างการเช่าดังกล่าวนี้ ผู้เช่าตกลงซ่อมแซมโรงและหน้าโรงในส่วนที่จำเป็นเพราะทรุดโทรมไม่อยู่ในสภาพที่ใช้การได้ ประมาณเงิน 200,000 บาท เป็นการตอบแทนแทนค่าเช่า ฯลฯ สัญญาข้อ 10 มีความว่าถ้าหมดสัญญาเช่า ผู้เช่า ไม่อาจจะดำเนินกิจการต่อไปได้ เพราะกิจการไม่เจริญตามความคาดหมาย แต่เพื่อมิต้องขนย้ายทรัพย์สินที่ซื้อมาจากบริษัท ค. ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าต่อสัญญาโดยไม่คิดมูลค่าใดๆ แต่ให้คิดหักเป็นรายเดือนออกจากเงิน 170,000 บาท เป็นจำนวนเดือนละ 5,000 บาท จนครบจำนวนเงินดังกล่าวแล้ว เมื่ออยู่ต่อไปจนครบจำนวนเงิน 170,000 บาทที่จ่ายไปแล้ว ผู้เช่ายินยอมโอนทรัพย์สมบัติรายนี้ให้แก่ผู้ให้เช่าทั้งนี้ต้องแล้วแต่ความสมัครใจของผู้เช่าว่าจะอยู่ต่อไปหรือไม่ ฯลฯ ดังนี้ เมื่อพิจารณาข้อความในสัญญาเช่าข้อ 2 ข้อ 10 ประกอบกันแล้ว ย่อมเห็นเจตนาของโจทก์และจำเลยในขณะที่ทำสัญญาได้ว่า ทั้งสองฝ่ายประสงค์จะให้การเช่าระยะแรกกับระยะหลังติดต่อกันไป คำว่า'ต่อสัญญา' ในข้อ 10 นั้น ในที่นี้ไม่มีทางแปลเป็นอย่างอื่นนอกจากต่อจากกำหนดเวลาเช่าระยะแรก ข้อความในสัญญาข้ออื่นก็ไม่มีตอนใดที่แสดงให้เห็นว่าคู่สัญญามีความประสงค์ที่จะเว้นระยะการเช่าสองระยะนั้นให้ห่างจากกันในกรณีใด ฉะนั้นเมื่อการเช่าระยะแรกครบกำหนด 15 เดือนในวันที่ 15 มิถุนายน 2505. การเริ่มต้นนับกำหนดเวลาเช่าระยะที่ 2 จึงต้องเริ่มตั้งแต่วันที่ 16มิถุนายน 2505 ตามสัญญา และเมื่อคำนวณจำนวนเงินค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท หักกับจำนวนเงิน 170,000 บาท ตามสัญญาข้อ 10 แล้ว การเช่าระยะที่ 2 มีกำหนด 34 เดือน และครบกำหนดในวันที่ 15 เมษายน 2508
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 โจทก์ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องให้จำเลยผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าตลอดเวลาของการเช่า หากโจทก์ขัดขวางมิให้จำเลยใช้สถานที่เช่า ก็เป็นเรื่องที่โจทก์ไม่ปฏิบัติหน้าที่ของตนให้เป็นไปตามสัญญา ชอบที่จำเลยจะดำเนินการตามสิทธิของตนในฐานที่โจทก์ผิดสัญญาเป็นอีกส่วนหนึ่ง กรณีดังกล่าวนั้น การที่โจทก์ขัดขวางไม่ให้จำเลยใช้สถานที่เช่า นับตั้งแต่สัญญาเช่าระยะแรกครบกำหนด เพิ่งยอมให้ใช้เมื่อวันที่ 23 สิงหาคม 2506.หาเป็นเหตุให้กำหนดเวลาเช่าระยะหลังมาเริ่มต้นนับตั้งแต่วันที่ 23 สิงหาคม 2506 ไม่ เพราะคู่กรณีมิได้ตกลงกันเช่นนั้น การเช่าระยะหลังจึงครบกำหนดในวันที่ 15เมษายน 2508 ก่อนโจทก์ฟ้องคดีโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไป ได้บอกกล่าวให้จำเลยรู้ตัวก่อนแล้วสัญญาเช่าย่อมระงับ จำเลยไม่มีสิทธิจะใช้สถานที่เช่าได้อีก การที่จำเลยยังใช้สถานที่เช่าของโจทก์อยู่ หากโจทก์ได้รับความเสียหาย ย่อมเป็นละเมิด
ในกรณีละเมิด ถ้าเห็นได้ว่าการกระทำของจำเลยก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์อยู่ในตัว แม้โจทก์นำสืบถึงจำนวนความเสียหายไม่ได้แน่นอน ศาลก็มีอำนาจกำหนดค่าสินไหมทดแทนให้โจทก์ได้ตามควรแก่พฤติการณ์และความร้ายแรงแห่งละเมิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 438
จำเลยเช่าโรงภาพยนต์ของโจทก์มาทำการฉายภาพยนต์หาประโยชน์ เมื่อสัญญาเช่าระงับแล้ว จำเลยยังคงใช้สถานที่เช่าต่อมา จึงเห็นได้อยู่ในตัวว่าโจทก์ย่อมเสียหายขาดประโยชน์ที่จะพึงได้จากโรงภาพยนต์นั้น อย่างน้อยก็เท่ากับค่าเช่าที่เคยได้จากจำเลยตามสัญญา การกระทำของจำเลยจึงเป็นละเมิด อันจะต้องรับผิดใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่โจทก์ ตามฟ้องของโจทก์ได้บรรยายความเสียหายที่โจทก์ได้รับไว้ 2 ประการ คือ ถ้าจำเลยส่งมอบสถานที่เช่าคืนแก่โจทก์ โจทก์จะนำไปขายชำระหนี้จำนองให้ธนาคาร การที่จำเลยไม่ส่งคืน ทำให้โจทก์ขายไม่ได้ ต้องเสียดอกเบี้ยทบต้นแก่ธนาคารตามฟ้องซึ่งจำเลยจะต้องรับผิด ประการหนึ่ง หรือถ้าไม่ขายโจทก์อาจจัดการใช้ทรัพย์สินรายนี้หาประโยชน์ จะมีรายได้สุทธิไม่ต่ำกว่าเดือนละ 70,000 บาท การที่จำเลยไม่ส่งคืน จึงทำให้โจทก์เสียหายขาดรายได้ดังกล่าวอีกประการหนึ่ง โจทก์มิได้ฟ้องเรียกค่าเสียหายประเภทที่ต้องเสียดอกเบี้ยแก่ธนาคารแต่ประการเดียว ฉะนั้น การที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่โจทก์เดือนละ 5,000 บาท จึงเป็นการใช้ค่าสินไหมทดแทน เนื่องจากโจทก์ต้องขาดรายได้ในการที่จะนำทรัพย์สินที่เช่ามาหาประโยชน์ดังที่โจทก์กล่าวในฟ้องนั้นเอง หาเป็นการนอกประเด็นไม่

ตามฟ้องโจทก์บรรยายว่า ในขณะที่โจทก์ผู้เช่าอ้างว่าได้เสียเงินกินเปล่าให้จำเลยผู้ให้เช่าไปนั้น โจทก์ผู้เช่ากำลังเช่าห้องพิพาทอยู่แล้ว ไม่ได้มีการก่อสร้างห้องเช่าใหม่ ดังนี้ จึงถือไม่ได้ว่าเป็นเงินช่วยค่าก่อสร้าง การเช่าระหว่างโจทก์จำเลยจึงเป็นการเช่ากันอย่างธรรมดา การที่ผู้เช่าเสียเงินกินเปล่าให้แก่ผู้ให้เช่าในลักษณะเช่นนี้เพียงแต่ให้โจทก์ผู้เช่ามีสิทธิอยู่ในห้องเช่าต่อไปเท่านั้น จึงไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษไปกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างอื่นดังกล่าวแล้ว โจทก์จะนำคดีมาฟ้องขอให้ศาลบังคับให้จำเลยทำหนังสือสัญญาเช่าให้โจทก์อยู่ในห้องเช่าต่อไปอีก 3 ปี หาได้ไม่เพราะการฟ้องคดีนี้โจทก์มิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายจำเลยผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จึงต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538
โจทก์ตกลงยอมเสียเงินกินเปล่า 120,000 บาท ให้จำเลยเพื่อสิทธิที่โจทก์จะได้เช่าห้องพิพาทต่อไปอีก 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2506 ในการที่โจทก์ได้จ่ายเงินกินเปล่าล่วงหน้า 40,000 บาท ให้จำเลยไป ความปรากฏในสำนวนว่าโจทก์ได้อยู่ในห้องเช่าตลอดมานับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2506 เกินกว่า 1 ปีแล้ว เมื่อเทียบตามส่วนกับจำนวนเงินกินเปล่าที่โจทก์เสียไปเห็นได้ชัดว่าโจทก์ได้รับประโยชน์คุ้มกันกับเงินกินเปล่าที่โจทก์เสียไปแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิเรียกเงินกินเปล่า 40,000 บาทนี้คือจากจำเลยไม่

โจทก์จำเลยตกลงกันให้จำเลยเช่าสวนของโจทก์มีกำหนด 6 ปี โดยจำเลยมีหน้าที่ปลูกส้มเขียวหวานลงในสวนของโจทก์ดังนี้ เป็นสัญญาต่างตอบแทนชะนิดหนึ่ง ซึ่งมิใช่สัญญาเช่าตามธรรมดา ฉะนั้นเมื่อจำเลยได้ปฏิบัติตามข้อสัญญา คือได้ปลูกส้มเขียวหวานลงแล้ว จำเลยก็ย่อมมีสิทธิที่จะได้เช่าสวนต่อไปตามข้อสัญญาที่ตกลงกันไว้จำเลยจึงมีอำนาจฟ้องขอให้จำเลยจัดการจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยได้ตามนัยฎีกาที่ 172/2488

เลิกสัญญาศาลล่างไม่สืบศาลล่างไม่สืบพะยานของผู้เช่าช่วงตามข้อต่อสู้ว่าได้บอกเลิกสัญญาแก่ผู้เช่าแล้วศาลฎีกาสั่งให้สืบใหม่ผู้เช่าครองทรัพย์ต่อไปถือว่าเช่าโดยไม่มีกำหนด ซึ่งผู้เช่าฝ่ายเดียวมีอำนาจบอกเลิกสัญญาได้ผู้เช่าเถียงอำนาจผู้ให้เช่าได้เพียงไร