คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
แบ่งแยกที่ดิน

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนเพิกถอนภาระจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 106380 หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย คดีถึงที่สุดแล้ว ที่ดินดังกล่าวได้แบ่งแยกเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 9411 ที่ดินทั้งสองแปลงจึงเป็นที่ดินแปลงเดียวกัน ไม่ว่าที่ดินจะได้แบ่งแยกกันเมื่อใดก็ไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลงไป การที่ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ศาลชั้นต้นมีคำสั่งแจ้งให้พนักงานที่ดินดำเนินการจดทะเบียนเพิกถอนภาะจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 9411 จึงไม่เป็นการพิพากษาและบังคับคดีนอกไปจากคำฟ้องและไม่เป็นการแก้ไขคำพิพากษา กับไม่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 143

โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ 3 ห้อง ซึ่งตามข้อตกลงเป็นการจะซื้อที่ดินพร้อมด้วยอาคารพาณิชย์มาเป็นของโจทก์แต่เพียงผุ้เดียวมิใช่จะซื้อส่วนเพื่อเข้าเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินเท่านั้น เพราะมีผลแตกต่างกันซึ่งต้องมีการตกลงกันเป็นพิเศษโดยชัดแจ้ง จำเลยมีหน้าที่ที่จะต้องแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลง ๆ ตามพื้นที่ของอาคารพาณิชย์ที่โจทก์จะซื้อและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแต่ละแปลงให้โจทก์ แต่เมื่อถึงวันนัดจดทะเบียนจำเลยมิได้แบ่งแยกที่ดินพร้อมที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ แม้โจทก์ไม่ไปตามนัดและมีเงินพอที่จะชำระราคาส่วนที่เหลือให้แก่จำเลยหรือไม่ก็ตาม โจทก์ก็มิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาที่จำเลยจะริบเงินที่โจทก์จ่ายแล้วทั้งหมดตามข้อตกลงในสัญญาได้ สัญญายังคงมีผลผูกพันให้โจทก์และจำเลยชำระหนี้ตอบแทนกันอยู่ เมื่อโจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ในเวลาต่อมา แต่จำเลยไม่ไปตามนัด ถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ชำระหนี้แก่โจทก์ จึงต้องคืนเงินมัดจำแก่โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 378 (3) และมีสิทธิเรียกเบี้ยปรับเพื่อการไม่ชำระหนี้จากจำเลยได้ตามมาตรา 380 อีกด้วย

คดีนี้โจทก์ทั้งสี่บรรยายว่า โจทก์ทั้งสี่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกับจำเลยทั้งสอง โจทก์ทั้งสี่ขอแบ่งการครอบครองที่ดินกับจำเลยทั้งสองแต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย โจทก์ทั้งสี่มีคำขอบังคับให้จำเลยทั้งสองไปแบ่งแยก ส่วนจะแบ่งแยกอย่างไร โจทก์ทั้งสี่ก็ได้แนบแผนที่วิวาทแสดงแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสี่ ซึ่งศาลในคดีก่อนได้วินิจฉัยชี้ขาดไว้แล้วมาท้ายฟ้องและที่โจทก์ทั้งสี่อ้างถึงคำพิพากษาในคดีก่อนด้วยก็เพียงเพื่อให้ปรากฏว่าศาลในคดีก่อนได้วินิจฉัยกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทอย่างไร ฟ้องโจทก์ทั้งสี่จึงไม่เคลือบคลุม
โจทก์ทั้งสี่และจำเลยทั้งสองเป็นคู่ความในคดีก่อน คำพิพากษาในคดีดังกล่าวจึงผูกพันโจทก์ทั้งสี่และจำเลยทั้งสองตาม ป.วิ.พ. มาตรา 145 ซึ่งศาลพิพากษาคดีถึงที่สุดแล้วว่าโจทก์ทั้งสี่เป็นเจ้าของที่ดินพิพาทโดยครอบครองเป็นสัดส่วน เมื่อคดีนี้โจทก์ทั้งสี่ฟ้องจำเลยทั้งสองขอให้แบ่งแยกที่ดินดังกล่าว จำเลยทั้งสองจึงไม่อาจยกข้อต่อสู้ให้เป็นอย่างอื่นได้ คงมีปัญหาต้องวินิจฉัยเพียงว่า ที่ดินพิพาทของโจทก์มีเนื้อที่เท่าใด แผนที่วิวาทในคดีก่อนของโจทก์ระบุว่ามีเนื้อที่ 2 ไร่ 2 งาน 54 ตารางวา แต่เนื้อที่ตามแผนที่วิวาท จล.1 ระบุว่า 2 ไร่ 1 งาน 88 ตารางวา ซึ่งโจทก์ลงชื่อรับรองในแผนที่วิวาทดังกล่าว จึงฟังได้ว่าที่ดินส่วนของโจทก์ทั้งสี่มีเนื้อที่ประมาณ 2 ไร่ 1 งาน 88 ตารางวา และต้องแบ่งตามแผนที่วิวาทดังกล่าว การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนตามศาลชั้นต้น โดยวินิจฉัยว่า เนื้อที่ของที่ดินส่วนของโจทก์ประมาณ 2 ไร่ 2 งาน 54 ตารางวา และให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนแบ่งแยกตามเนื้อที่ดินในคดีก่อนไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา และเนื่องจากเป็นคำพิพากษาที่เกี่ยวด้วยการชำระหนี้ไม่อาจแบ่งแยกได้จึงให้มีผลบังคับกับจำเลยที่ 2 ด้วยตาม ป.วิ.พ. มาตรา 247 ประกอบมาตรา 245 (1)

สัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินและบันทึกข้อตกลงมีข้อตกลงให้ทั้งฝ่ายโจทก์และจำเลยทั้งสองมีหน้าที่ที่จะต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในส่วนที่มีอาคารปลูกสร้างรุกล้ำของแต่ละฝ่ายให้แก่กันและกัน และจำเลยทั้งสองมีหน้าที่ที่จะต้องยื่นเรื่องราวขอแบ่งแยกที่ดินส่วนที่เกินจากอาคารของจำเลยทั้งสองให้แก่ฝ่ายโจทก์อีกด้วย สัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทน หากบังคับฝ่ายหนึ่งชำระหนี้ก็ต้องบังคับให้อีกฝ่ายชำระหนี้ตอบแทนได้ แม้โจทก์ทั้งสองฟ้องจำเลยทั้งสองโดยไม่ได้มีคำขอท้ายฟ้องเสนอขอโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ฝ่ายโจทก์จะต้องโอนให้แก่จำเลยทั้งสองตามสัญญาก็ตาม ก็หาเป็นเหตุให้โจทก์ทั้งสองไม่มีอำนาจฟ้องแต่อย่างใดไม่ โจทก์ทั้งสองจึงมีอำนาจฟ้อง

ศาลชั้นต้นมีคำสั่งงดสืบพยานโจทก์จำเลยและนัดฟังคำพิพากษาโดยสอบถามโจทก์และจำเลย โดยต่างคนต่างแถลงตามข้ออ้างและข้อเถียงของตน มิได้แถลงรับข้อเท็จจริงอันสำคัญในประเด็นที่โต้แย้ง ข้อเท็จจริงจึงยังไม่ยุติ และข้อเท็จจริงตามคำฟ้องคำให้การและคำแถลงของคู่ความยังไม่เพียงพอวินิจฉัยชี้ขาดคดีได้ การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งงดสืบพยานโจทก์และจำเลยทั้งสองจึงไม่ชอบ

จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ โดยมีข้อตกลงกันในวันกำหนดโอนที่ดินที่จะซื้อจะขายดังกล่าวว่า จำเลยยินยอมที่จะจดทะเบียนภารจำยอมเพื่อให้โจทก์มีสิทธิในการใช้ถนนเข้า - ออก จากที่ดินของโจทก์ในที่ดินที่เป็นถนนทุกแปลงที่จำเลยมีกรรมสิทธิ์ เป็นสัญญาอย่างหนึ่งซึ่งก่อให้เกิดบุคคลสิทธิขึ้นในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ระหว่างโจทก์กับจำเลย แม้โดยสัญญานี้โจทก์จะไม่ได้มาซึ่งทรัพย์สิทธิในทางภารจำยอมโดยบริบูรณ์ เพราะไม่ได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง แต่บทมาตรานี้ก็หาได้บัญญัติให้เป็นผลไปถึงว่านิติกรรมหรือสัญญานั้นเป็นโมฆะเสียเปล่าไปไม่ สัญญาดังกล่าว จึงยังคงมีผลก่อให้เกิดบุคคลสิทธิในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ในระหว่างคู่สัญญาและเมื่อที่ดินของจำเลยต้องตกอยู่ในภารจำยอม ภารจำยอมดังกล่าวจะสิ้นไปก็ด้วยเหตุตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1397 หรือมาตรา 1399เมื่อภารจำยอมยังไม่สิ้นไป โจทก์จึงมีสิทธิขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนภารจำยอมตามข้อตกลงท้ายสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวได้

โจทก์กล่าวในคำฟ้องแต่เพียงว่า โจทก์ไม่ได้ตกลงในการแบ่งแยกที่ดินและจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินให้แก่จำเลยโดยไม่ได้กล่าวอ้างว่าการรังวัดแบ่งแยกที่ดินได้เนื้อที่ไม่ถูกต้องแต่อย่างใด เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการรังวัดที่ดินแบ่งแยกที่ดินไปตามคำพิพากษาในคดีเดิมโดยไม่ปรากฏว่า โจทก์โต้แย้งคัดค้านว่าการรังวัดแบ่งแยกที่ดินไม่ถูกต้อง จึงต้องถือว่าการรังวัดแบ่งแยกที่ดินพิพาทเพื่อบังคับตามคำพิพากษาในคดีเดิมเป็นไปโดยถูกต้องและเสร็จสิ้นแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นคู่ความในคดีเดิมจะกลับมาฟ้องคดีนี้ โดยอ้างว่า ไม่ได้ตกลงยินยอมด้วยในการรังวัดแบ่งแยกที่ดินพิพาทอันเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาคดีซ้ำในคดีเดิมหาได้ไม่

โจทก์ทั้งสี่ฟ้องขอให้จำเลยจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินพิพาทอันเป็นทรัพย์มรดกให้โจทก์ทั้งสี่คนละ 80 ตารางวา การที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินพิพาทให้โจทก์ที่ 1 จำนวน 2 งาน ตามที่โจทก์ที่ 1 ปลูกสร้างบ้านอยู่และพิพากษายกฟ้องโจทก์คนอื่น จึงเป็นการพิพากษาเกินคำขอ ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 142 ศาลฎีกาพิพากษาให้โจทก์ที่ 1 ได้รับส่วนแบ่งที่ดินไม่เกินจำนวนที่โจทก์ที่ 1 ขอตามคำฟ้อง แต่เพื่อมิให้เป็นการเสียหาย จึงให้โจทก์ที่ 1 ได้รับส่วนแบ่งในที่ดินจำนวน 80 ตารางวาส่วนที่ปลูกสร้างบ้าน

เจ้าพนักงานที่ดินได้ทำบันทึกถ้อยคำซึ่งเป็นข้อตกลงระหว่างโจทก์จำเลย และ บ.โดยบุคคลดังกล่าวได้ลงลายมือชื่อไว้ว่า ตามที่เจ้าหน้าที่มาทำรังวัดตรวจสอบเนื้อที่รายโจทก์ จากการรังวัดปรากฏว่า อาณาเขตทางด้านทิศตะวันตกของที่ดินจำเลย ได้ทำการปลูกสร้างบ้านพักอาศัยให้เช่ารุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ประมาณ 6 เมตร ปรากฏว่าคู่กรณีสามารถตกลงกันได้ โดยจำเลยยินยอมแบ่งแยกที่ดินทางด้านทิศเหนือจากถนนสาธารณะประมาณ 4 เมตร โดยวัดเฉียงตรงมายังชายทะเลโดยที่ดินของจำเลยยังคงเหลือระยะ 68 เมตร เท่าเดิม ในการตกลงครั้งนี้จำเลยยินยอมตกลงว่าจะไปทำคำขอรังวัดแบ่งแยกให้โจทก์ภายในเวลา 1 เดือน นับจากวันตกลงนี้ ข้อตกลงในส่วนโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาซึ่งผู้เป็นคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายระงับข้อพิพาทซึ่งมีอยู่ให้เสร็จไปด้วยต่างยอมผ่อนผันให้แก่กัน โดยจำเลยยอมแบ่งที่ดินของจำเลยบางส่วนชดใช้ให้แก่โจทก์เนื่องจากจำเลยได้ปลูกสร้างบ้านพักอาศัยให้เช่ารุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ จึงเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความอันบังคับได้ตามกฎหมาย มิใช่สัญญาให้ทรัพย์สิน

เจ้าพนักงานที่ดินได้ทำบันทึกถ้อยคำซึ่งเป็นข้อตกลงระหว่างโจทก์จำเลย และ บ. โดยบุคคลดังกล่าวได้ลงลายมือชื่อไว้ว่า ตามที่เจ้าหน้าที่มาทำรังวัดตรวจสอบเนื้อที่รายโจทก์จากการรังวัดปรากฏว่า อาณาเขตทางด้านทิศตะวันตกของที่ดินจำเลย ได้ทำการปลูกสร้างบ้านพักอาศัยให้เช่ารุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ประมาณ 6 เมตร ปรากฏว่าคู่กรณีสามารถตกลงกันได้โดยจำเลยยินยอมแบ่งแยกที่ดินทางด้านทิศเหนือจากถนนสาธารณะประมาณ 4 เมตร โดยวัดเฉียงตรงมายังชายทะเลโดยที่ดินของจำเลยยังคงเหลือระยะ 68 เมตร เท่าเดิม ในการตกลงครั้งนี้จำเลยยินยอมตกลงว่าจะไปทำคำขอรังวัดแบ่งแยกให้โจทก์ภายในเวลา 1 เดือนนับจากวันตกลงนี้ ข้อตกลงในส่วนโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาซึ่งผู้เป็นคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายระงับข้อพิพาทซึ่งมีอยู่ให้เสร็จไปด้วยต่างยอมผ่อนผันให้แก่กัน โดยจำเลยยอมแบ่งที่ดินของจำเลยบางส่วนชดใช้ให้แก่โจทก์เนื่องจากจำเลยได้ปลูกสร้างบ้านพักอาศัยให้เช่ารุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ จึงเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความอันบังคับได้ตามกฎหมาย มิใช่สัญญาให้ทรัพย์สิน