คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
โครงการจัดสรร

การขอทางผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง มุ่งพิจารณาถึงสภาพของที่ดินนั้นจะต้องถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะเป็นสำคัญ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นจึงมีสิทธิจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ออกไปสู่ทางสาธารณะได้ โดยมิได้กำหนดเงื่อนไขว่าผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมจะต้องได้ที่ดินมาโดยสุจริต กล่าวคือ ต้องไม่รู้ว่าที่ดินที่ตนได้มาถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะมาก่อน หากรู้มาก่อนถือว่าไม่สุจริตไม่มีสิทธิผ่านที่ดินแปลงที่ล้อมออกสู่ทางสาธารณะได้แต่อย่างใด ดังนั้นแม้โจทก์จะซื้อที่ดินมาโดยรู้อยู่แล้วว่ามีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ก็ไม่ทำให้สิทธิของโจทก์ที่จะผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ออกสู่ทางสาธารณะหมดไป เพราะสิทธิของโจทก์ดังกล่าวเป็นสิทธิที่กฎหมายบัญญัติให้ไว้ ซึ่งหากจำเลยได้รับความเสียหายจากการเปิดทางจำเป็นดังกล่าว จำเลยก็มีสิทธิเรียกร้องค่าทดแทนเป็นค่าเสียหายได้ ตามมาตรา 1349 วรรคสี่
มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง มิได้บัญญัติว่าเจ้าของที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจะต้องขอผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ ซึ่งอยู่ใกล้ทางสาธารณะมากที่สุดเท่านั้น เจ้าของที่ดินซึ่งถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจะขอผ่านที่ดินที่ล้อมแปลงใดก็ได้ เพียงแต่การที่จะผ่านที่ดินที่ล้อมนั้นต้องเลือกให้พอสมควรแก่ความจำเป็น กับต้องคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ตามมาตรา 1349 วรรคสาม เมื่อปรากฏว่าที่ดินของจำเลยที่ล้อมที่ดินของโจทก์อยู่มีสภาพเป็นทางซึ่งใช้ออกสู่ทางสาธารณะอยู่แล้ว จึงเป็นทางจำเป็นที่สะดวกที่สุดและก่อให้เกิดความเสียหายแก่จำเลยน้อยที่สุด
แม้ทางจำเลยที่โจทก์ขอผ่านจะเป็นถนนซึ่งเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรได้จัดให้มีขึ้น และตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร แม้มีกฎหมายซึ่งใช้บังคับในขณะนั้นบัญญัติห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินแล้วทำนิติกรรมกับบุคคลใดอันก่อให้เกิดภาระแก่ที่ดินนั้น เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามนัยแห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 18, 30 วรรคแรก และ 32 ก็ตาม แต่เมื่อถนนดังกล่าวตกอยู่ภายใต้สิทธิเรียกร้องที่โจทก์จะขอเปิดทางจำเป็นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง ซึ่งเป็นไปโดยผลของกฎหมาย มิใช่เป็นเรื่องที่ผู้จัดสรรที่ดินทำนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระแก่ที่ดินที่ตกเป็นสาธารณูปโภค จึงหาขัดต่อประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 18 ไม่

ที่ดินโฉนดที่โจทก์ซื้อมามีสภาพเป็นถนนในโครงการจัดสรรของเจ้าของที่ดินเดิมเพื่อใช้เข้าออกสู่ทางสาธารณะทั้งหมดและในขณะที่โจทก์ซื้อที่ดินมาอาคารของจำเลยมีทางเท้าและกันสาดอยู่ก่อนแล้ว โดยเจ้าของที่ดินเดิมประสงค์ให้ที่ดินที่โจทก์ซื้อมาเป็นแนวถนนของที่ดินที่แบ่งจัดสรรทุกแปลงรวมทั้งที่ดินของจำเลยด้วย และให้ทางเท้าและกันสาดด้านหน้าอาคารพาณิชย์ทุกหลังเป็นสาธารณูปโภคสำหรับผู้ซื้ออาคารพาณิชย์ในโครงการได้ใช้ร่วมกัน การที่จำเลยได้กระทำโดยสุจริตเพื่อการใช้ทางเท้าและกันสาดดังกล่าวมาก่อนที่โจทก์จะซื้อที่ดินของโจทก์ถือไม่ได้ว่าจำเลยกระทำละเมิดต่อโจทก์ ทั้งตามพฤติการณ์ของผู้ซื้ออาคารพาณิชย์ไม่อาจถือได้ว่าการใช้ที่ดินของจำเลยเป็นการใช้ที่ดินของโจทก์ส่วนที่พิพาทซึ่งมีสภาพเป็นพื้นที่ใช้สอยร่วมกันภายในโครงการจัดสรรที่มีมาแต่เดิมโดยการถือวิสาสะ จึงนับได้ว่ามีลักษณะเป็นการใช้สิทธิเป็นปรปักษ์ต่อโจทก์ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน เมื่อจำเลยใช้มาเกินกว่า 10 ปีที่ดินของโจทก์จึงตกอยู่ในภาระจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยเกี่ยวกับการใช้ทางเท้าและกันสาดนั้นโดยอายุความ

ว. สามีผู้ร้อง ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 โครงการหมู่บ้านวิชิตนคร และโครงการหมู่บ้านวิชิตนคร 2 ขายให้แก่ประชาชน ว. จดทะเบียนให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 78859 และ 586 ทั้งแปลงตกอยู่ในภาระจำยอมเรื่องทางเดิน ทางรถยนต์ผ่าน การจัดทำท่อระบายน้ำ ตั้งเสาไฟฟ้า ตลอดจนจัดทำสาธารณูปโภคต่าง ๆ ได้ทั้งแปลง ซึ่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "สาธารณูปโภค ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่นถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้" การที่ผู้ร้องและ ว. ได้กันที่ดินดังกล่าวไว้สำหรับจัดทำเป็นสนามเด็กเล่นและสวนสาธารณะของโครงการหมู่บ้านวิชิตนคร 2 จึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรโดยผลแห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าว หาใช่เป็นที่ดินที่ภาระจำยอมไม่ใช้และใช้ไม่ได้ดังที่ผู้ร้องอ้างไม่

จำเลยได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินหลังวันที่ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 มีผลใช้บังคับแล้ว จึงมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามบทกฎหมายดังกล่าว เมื่อทางพิพาทเป็นสาธารณูปโภคที่จำเลยก่อสร้างขึ้นภายในโครงการจัดสรรที่จำเลยได้รับอนุญาต จึงต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลง ตามข้อ 30 วรรคแรก แห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าว แม้ทางพิพาทมีชื่อจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์

ในการแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงย่อยแล้วนำออกขายตามโครงการของจำเลยทั้งสองได้ระบุแผนผังแนบท้ายกับสัญญาซื้อขายให้แก่ผู้ซื้อที่ดินในโครงการว่า มีรูปถนนดังแผนผังแนบท้ายโฉนด จากนั้นผู้ดำเนินโครงการได้ทยอยแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงย่อย คราวละไม่เกิน 9 แปลง ทำให้ไม่ตกอยู่ในบังคับของประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ก็ตาม แต่ก็เป็นการจัดสรรที่ดินอันทำให้ถนนที่พิพาทเป็นสาธารณูปโภคตามผลในประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 แล้ว แม้ต่อมาจะมี พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ยกเลิกประกาศของคณะปฏิวัติดังกล่าว แต่มาตรา 69 ก็บัญญัติให้ถือว่าการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 เป็นการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ด้วย ดังนั้น ถนนพิพาทจึงเป็นสาธารณูปโภคแก่ที่ดินแปลงย่อยที่โจทก์ซื้อปลูกสร้างอาคารในโครงการจัดสรรดังกล่าว จำเลยทั้งสองไม่อาจกระทำการใดอันทำให้เสื่อมต่อสิทธิของเจ้าของที่ดินในโครงการในอันที่จะใช้ถนนดังกล่าวได้
โจทก์ฟ้องขอให้รื้อถอนแท่นคอนกรีตออกไปจากถนนพิพาท จึงมีความหมายว่าขอให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว เพื่อให้ถนนกลับมามีสภาพดังเดิม การรื้อถอนแท่นคอนกรีตจึงมีความหมายถึงสิ่งที่ติดตั้งอยู่บนแท่นคอนกรีตซึ่งหมายความรวมถึงศาลพระภูมิด้วย

ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงของโจทก์และที่ดินที่ใช้ปลูกสร้างตึกแถว 26 คูหาต่างเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินในโครงการหมู่บ้านจัดสรรซึ่งแบ่งแยกมาจากที่ดินแปลงใหญ่แปลงเดียวกัน โดยเขตที่ดินแปลงแรกด้านทิศใต้ติดทางหลวงและทิศเหนือติดด้านหน้าตึกแถวทั้ง 26 คูหาตลอดแนว เขตที่ดินแปลงที่สองติดด้านหลังตึกแถวทั้ง 26 คูหา ตลอดแนวเช่นเดียวกัน ซึ่งเจ้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรรได้สร้างตึกแถวโดยทำกันสาดด้านหน้าตึกแถวล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทด้านหน้าตึกแถว 1.5 เมตรและล้ำไปในที่ดินพิพาทด้านหลังตึกแถว 1 เมตร ทำให้เห็นได้ว่าหากเจ้าของโครงการมิได้เว้นว่างที่ดินพิพาทด้านหน้าตึกแถวไว้เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวก็จะทำให้ไม่มีทางเข้าออกด้านหน้าตึกแถว ส่วนที่ดินพิพาทด้านหลังส่วนที่พ้นกันสาดก็มีเพียง 1 เมตร ซึ่งไม่น่าจะใช้ประโยชน์อย่างอื่นได้ แสดงว่าเจ้าของโครงการได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะเพื่อประโยชน์ในการขายตึกแถวในโครงการนั้นเอง ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงของโจทก์จึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลงในโครงการซึ่งรวมถึงที่ดินที่ตั้งตึกแถวของจำเลยที่ 1 ด้วย ส่วนการที่เจ้าของโครงการต้องเว้นระยะด้านหน้าตึกแถวให้ห่างจากทางหลวงประมาณ 6 เมตร ตามระเบียบทางหลวงนั้นเป็นการดำเนินการเกี่ยวกับการก่อสร้างหาเกี่ยวข้องหรือมีผลให้ที่ดินพิพาทไม่ตกเป็นภาระจำยอมแต่อย่างใดไม่ เมื่อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตกเป็นภาระจำยอม โดยผลของกฎหมาย แม้โจทก์จะได้กรรมสิทธิ์โดยการซื้อจากการขายทอดตลาดก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมสิ้นไป โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยที่ 1 และไม่มีสิทธิเรียกค่าขาดประโยชน์จากการที่โจทก์ไม่ได้ใช้ประโยชน์ที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 ได้

การบังคับคดีแก่ที่ดินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคต้องมีการนำที่ดินส่วนดังกล่าวออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ตามคำพิพากษาและต้องมีการทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ประมูลได้ การขายทอดตลาดที่ดินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคจึงถือว่าเป็นการทำนิติกรรมที่ก่อให้เกิดภาวะผูกพันแก่ที่ดิน จึงต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 33 วรรคหนึ่ง เมื่อไม่ปรากฏว่าการยึดที่ดินพิพาทส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคออกขายทอดตลาดได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง การยึดที่ดินพิพาทออกขายทอดตลาดจึงต้องห้ามตามกฎหมาย

โจทก์เป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาในมูลหนี้สัญญาจะซื้อจะขายจำนวน 204,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ โจทก์นำยึดที่ดินพิพาทส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคซึ่งมีราคาประเมิน 13,058,600 บาท และปรากฏในสำนวนว่ามีผู้ซื้อได้จากการขายทอดตลาดในราคา 3,920,000 บาท โดยมีการทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินกับเจ้าพนักงานบังคับคดีเมื่อวันที่ 7 สิงหาคม 2547 ตามเอกสารท้ายฎีกา หมายเลข 6 แต่ไม่ปรากฏว่าการยึดที่ดินพิพาทออกขายทอดตลาดได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง การยึดที่ดินพิพาทออกขายทอดตลาดจึงต้องห้ามตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 30 วรรคสอง และมาตรา 33 วรรคหนึ่ง และกรณีไม่ต้องด้วย พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 41 วรรคท้าย เพราะการยึดที่ดินพิพาทออกขายทอดตลาดในคดีนี้มิใช่การยึดและขายทอดตลาดที่ดินจัดสรรทั้งโครงการซึ่งกฎหมายบัญญัติให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจากการขายทอดตลาดต้องรับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินรวมทั้งรับโอนสิทธิและหน้าที่ที่ผู้จัดสรรที่ดินมีต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร โจทก์จึงไม่มีสิทธิยึดที่ดินพิพาทของจำเลยเพื่อนำออกขายทอดตลาดได้