คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1249/2515

เช่าโรงแรมมีกำหนดเวลารวม 8 ปี. โดยทำสัญญาเช่ากันไว้ล่วงหน้าเป็น 3 ระยะ ระยะละ 3 ปี 3 ปี และ 2 ปี ตามลำดับโดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นการหลีกเลี่ยงมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ย่อมบังคับกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น(อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 768/2490)

เมื่อการเช่าบังคับกันได้เพียง 3 ปีตามสัญญาฉบับแรกและครบกำหนดเวลานั้นแล้วการที่ผู้เช่าอยู่ต่อมาในโรงแรมที่เช่าอาจถือได้ว่าเป็นการเช่าไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 ซึ่งบัญญัติว่า หากผู้เช่ายังครองทรัพย์สินนั้นอยู่และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง แต่พฤติการณ์ที่ผู้เช่าส่งค่าเช่าเดือนแรกนับแต่การเช่าสิ้นสุดลงไปให้ ผู้ให้เช่าก็ไม่ยอมรับและส่งค่าเช่าคืนนับว่าเป็นการทักท้วงแล้ว แม้ผู้เช่าจะยังครองทรัพย์สินที่เช่าอยู่ต่อมา ก็ไม่อาจถือได้ว่าการอยู่ต่อมาของผู้เช่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 อันจะต้องมีการบอกเลิกการเช่าให้ถูกต้องตามมาตรา 566 การเช่าระงับลงแล้ว เมื่อสิ้นกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าฉบับแรกตามมาตรา 564 (หมายเหตุ ดูคำพิพากษาฎีกาที่ 173/2506 เปรียบเทียบ)

โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากโรงแรมซึ่งเช่าจากโจทก์และให้ใช้ค่าเสียหาย

จำเลยต่อสู้ว่า ตกลงเช่ากัน 8 ปี จำเลยไม่ผิดสัญญา และโจทก์ไม่เคยบอกกล่าวให้ออกจากที่เช่า

คู่ความรับกันว่า จำเลยส่งค่าเช่าเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์2512 ไปให้โจทก์ทางธนาณัติ โจทก์ไม่รับ คงรับแต่ค่าเช่าเดือนมีนาคมไว้ โดยรับเป็นค่าเสียหายซึ่งโจทก์ติดใจเรียกร้องเพียงเดือนละ 4,500 บาท สัญญาเช่า 3 ฉบับมีกำหนดเวลา 8 ปี ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

ศาลชั้นต้นงดสืบพยาน พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวาร และให้ใช้ค่าเสียหาย

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

จำเลยฎีกา

ปัญหาที่ว่า ทำสัญญาเช่าโรงแรมพิพาทกัน 3 ฉบับ 3 ระยะรวมกัน 8 ปี โดยไม่จดทะเบียน จะใช้ได้หรือไม่

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยให้การว่า ได้ทำสัญญาเช่า 3 ฉบับล่วงหน้าไว้เป็น 3 ระยะ รวมกันเกินกว่า 3 ปี เป็นการหลีกเลี่ยงมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งบังคับว่าจะต้องจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะบังคับกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น การเช่ารายนี้จึงบังคับกันได้เพียง 3 ปี ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 768/2490

เมื่อการเช่ารายนี้มิได้จดทะเบียน จึงบังคับกันได้เพียง 3 ปีคือเพียงวันที่ 31 ธันวาคม 2511 การที่จำเลยอยู่ต่อมาในโรงแรมพิพาทที่เช่า อาจถือได้ว่าเป็นการเช่าไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570หากจำเลยยังครองทรัพย์สินนั้นอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง แต่การที่จำเลยยังครองทรัพย์สินที่เช่าอยู่ต่อมา เมื่อจำเลยจะส่งค่าเช่าเดือนมกราคม 2512 อันเป็นเดือนแรกนับแต่การเช่าสิ้นสุดลง โจทก์ก็ไม่ยอมรับและส่งค่าเช่าคืน นับว่าเป็นการทักท้วงตามความในมาตรา 570 เสียแล้ว จึงไม่อาจถือได้ว่า การอยู่ต่อมาของจำเลยเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาอันจะต้องมีการบอกเลิกการเช่าให้ถูกต้องตามมาตรา 566 การเช่ารายนี้ระงับลงแล้วตามมาตรา 564 เมื่อวันที่ 31 ธันวาคม 2511

พิพากษายืน