โจทก์ฟ้องว่าจำเลยทำสัญญาเช่าตึกเลขที่ 298 ถนนสุริยวงศ์พระนคร อัตราเดือนละ 2,000 บาทกับตกลงเช่าเครื่องเรือนต่าง ๆ ที่อยู่ในตึกเดือนละ 1,500 บาทตามสัญญาท้ายฟ้อง จำเลยผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์เกินกว่า 2 คราว ติด ๆ กันตั้งแต่เดือนเมษายนจนถึงเดือนกรกฎาคม 2498 รวมเป็นเงิน 14,000 บาท จึงขอให้ขับไล่จำเลยและบริวาร ฯลฯ
จำเลยรับว่าได้ทำสัญญาเช่าบ้านและเครื่องเรือนจริงตามฟ้องโดยตกลงเช่าต่างหากจากกันไม่เกี่ยวข้องกัน แต่ปฏิเสธว่าจำเลยไม่ได้ผิดนัด ดังฟ้อง ฯลฯ
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องและศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกามีความสำคัญ 2 ข้อคือ (1) สัญญาเช่าตึกและสัญญาเช่าเครื่องเรือนรายนี้เป็นสัญญาควบกัน จำเลยจะบอกเลิกสัญญาเช่าเครื่องเรือนโดยไม่ยอมเลิกสัญญาเช่าตึกหาได้ไม่ (2) จำเลยไม่มีสิทธิจะให้หักเงิน 4,000 บาทที่ให้ไว้ตามสัญญาเป็นการชำระค่าเช่าได้เพราะเงินจำนวนนั้นเป็นเงินประกันว่าจำเลยจะต้องปฏิบัติตามสัญญามิฉะนั้น ถ้าจำเลยผิดสัญญาโจทก์ก็ไม่มีทางจัดการกับเงินนั้นได้อย่างไร เมื่อเช่นนี้แล้วก็ต้องถือว่าจำเลยค้างค่าเช่าจริง โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้
สำหรับฎีกาข้อ 1. ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาเช่าตึกกับสัญญาเช่าเครื่องเรือนรายนี้เป็นสัญญาแยกกันคนละส่วน จะถือว่าเป็นสัญญาควบหรือรวมกันไม่ได้ เมื่อได้ความว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจริงจำเลยย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าเครื่องเรือนโดยลำพังได้
สำหรับฎีกาข้อ 2. ข้อเท็จจริงได้ความว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาก่อน โดยโจทก์ได้รบกวนไม่ให้จำเลยใช้ประโยชน์แห่งสถานที่เช่าตามสัญญาด้วยประการต่าง ๆ จำเลยจึงมีหนังสือถึงโจทก์แจ้งถึงการถูกรบกวน และให้เอาเงิน 4,000 บาทใช้เป็นค่าเช่าสำหรับเดือนมิถุนายน - กรกฎาคม และว่าหากยังรบกวนอยู่อีกจะยึดหน่วงค่าเช่าสำหรับเดือนต่อไปจนกว่าจะปฏิบัติตามสัญญา
ศาลฎีกาเห็นว่ากรณีจะเป็นอย่างไรก็ตาม ตามพฤติการณ์ดังกล่าวจะถือว่าจำเลยจงใจไม่ชำระค่าเช่าสำหรับเดือนมิถุนายน - กรกฎาคมยังไม่ได้ ดังนี้ จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าดังฟ้อง
พิพากษายืน