คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 302/2508

โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยใช้ห้องพิพาทเพื่อประกอบการค้าและให้เช่าช่วงกับผิดนัดชำระค่าเช่าสองคราวติดกัน เพื่อแสดงว่าจำเลยไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 ถือว่าฟ้องโจทก์สมบูรณ์ตามกฎหมายแล้ว

จำเลยให้การว่าได้เช่าตึกแถวรายพิพาทเพื่ออยู่อาศัย ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายถือได้ว่าจำเลยได้อ้างสิทธิตามกฎหมายพิเศษคือ พระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 แล้ว

ผู้มีชื่อเช่าที่ดินโจทก์เพื่อสร้างตึกแถวให้คนเช่ามีกำหนดเวลาแล้วยกกรรมสิทธิ์ให้โจทก์เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า กรรมสิทธิ์ในตึกแถวตกเป็นของโจทก์ตามสัญญาโดยสมบูรณ์ ไม่ต้องทำพิธีจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อีกและเมื่อโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โจทก์ก็มีอำนาจฟ้อง

จำเลยเช่าตึกแถวรายพิพาทเป็นที่ผลิตสินค้าสำหรับจำหน่ายภายหลังต่อมาได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัยแต่อย่างเดียวเป็นการเปลี่ยนวัตถุประสงค์ในการเช่าโดยผู้ให้เช่ามิได้ยินยอมด้วยตึกแถวรายพิพาทจึงไม่เป็นเคหะควบคุม ไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายและเมื่อโจทก์บอกเลิกการเช่ากับจำเลยโดยชอบแล้ว สัญญาเช่าก็เป็นอันระงับ

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวรายพิพาทซึ่งโจทก์ได้รับกรรมสิทธิ์เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าที่ดินจากผู้เช่าที่ดินเพื่อสร้างตึกแถวให้เช่า จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทเพื่อใช้ประกอบธุรกิจการค้า แล้วเอาให้เช่าช่วงโดยไม่ได้รับอนุญาต สัญญาเช่าได้สิ้นสุดลง โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยแล้ว และจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าสองคราวติด ๆ กัน ขอให้ขับไล่

จำเลยสู้ว่า เช่าตึกแถวรายพิพาทเพื่ออยู่อาศัย ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายไม่ได้ให้เช่าช่วง โจทก์ไม่ได้บอกเลิกการเช่าไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย ฟ้องเคลือบคลุม

ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาขับไล่จำเลย

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาเห็นว่า ฟ้องโจทก์ไม่เคลือบคลุม โจทก์ได้บรรยายถึงมูลกรณีอันเป็นสภาพแห่งข้อหาไว้โดยชัดแจ้ง เพื่อขอให้ศาลขับไล่จำเลยในเหตุที่จำเลยใช้ห้องพิพาทเพื่อประกอบการค้าและให้เช่าช่วงกับผิดนัดชำระค่าเช่าสองคราวติดกัน เพื่อแสดงว่าจำเลยไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 ฟ้องโจทก์จึงสมบูรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 172 วรรค 2 แล้ว โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในตึกรายพิพาทตามสัญญาโดยสมบูรณ์นับตั้งแต่วันที่ครบกำหนดสัญญาเช่า โดยไม่ต้องทำพิธีจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงมีอำนาจฟ้อง

ปัญหาที่ว่าตึกแถวรายพิพาทเป็นเคหะอันได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 หรือไม่นั้นศาลฎีกาเห็นว่า จำเลยได้ใช้ตึกแถวรายพิพาทเป็นที่ผลิตสินค้าสำหรับจำหน่าย ภายหลังได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัยแต่อย่างเดียว เป็นการเปลี่ยนวัตถุประสงค์ในการเช่าโดยผู้ให้เช่ามิได้ยินยอมด้วยตึกแถวรายพิพาทจึงไม่เป็นเคหะ ไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลยโดยชอบแล้ว สัญญาเช่าก็เป็นอันระงับสิ้นไปจำเลยไม่มีสิทธิจะอยู่ในตึกแถวรายพิพาทและไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยเรื่องเช่าช่วงกับเรื่องผิดนัดชำระค่าเช่า

ส่วนเรื่องค่าเสียหายเห็นว่า เมื่อสัญญาเช่าครบอายุแล้ว โจทก์ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ย่อมมีอำนาจที่จะปรับปรุงค่าเช่าใหม่ได้ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดให้นั้นชอบแล้ว

พิพากษายืน ยกฎีกาจำเลย