คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 312/2511

แม้สัญญาซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.ล.1 ข้อ 2 มีความว่านับแต่วันทำหนังสือสัญญาเป็นต้นไป กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ซื้อขายย่อมโอนไปเป็นของผู้ซื้อ ฯลฯ แต่สัญญาข้อ 4 ก็มีความว่า โดยที่ผู้ซื้อเป็นนิติบุคคลสัญชาติต่างด้าวจะต้องได้รับอนุญาตจากกระทรวงมหาดไทยเสียก่อนจึงเข้ารับโอนกรรมสิทธิ์ตามหน้าโฉนดได้ และเมื่อผู้ซื้อได้รับอนุญาตจากทางราชการให้เข้าถือกรรมสิทธิ์ได้แล้วผู้ขายพร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ตามหน้าโฉนดให้เป็นของผู้ซื้อดังนี้ แสดงว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์พิพาทยังไม่โอนไปเป็นของจำเลยผู้ซื้อซึ่งเป็นนิติบุคคลสัญชาติต่างด้าว โดยคู่สัญญามีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ต่อไป ถึงแม้ว่าผู้จะซื้อได้ชำระราคาและเข้าครอบครองทรัพย์ด้วย ก็เป็นการครอบครองแทนผู้จะขาย เมื่อพิจารณาข้อความในสัญญาซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.ล. 1 ทั้งหมด สัญญานี้เป็นเพียงสัญญาจะซื้อขายเท่านั้น

ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 คนต่างด้าวซึ่งมีสนธิสัญญากับประเทศไทยอาจได้มาซึ่งที่ดินตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวง และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยได้อนุญาตแล้วจึงไม่เป็นข้อห้ามโดยเด็ดขาดที่ไม่ให้คนต่างด้าวมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินในประเทศไทยฉะนั้น สัญญาซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.ล. 1 ซึ่งมีข้อความว่าให้จำเลยต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย จึงจะทำการซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กัน จึงไม่เป็นสัญญาที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายหาเป็นโมฆะไม่ การที่ผู้จะขายกับผู้จะซื้อทำสัญญาจำนองและสัญญาเช่าทรัพย์พิพาทกันอีกชั้นหนึ่งนั้นเมื่อไม่มีผลทำให้กรรมสิทธิ์โอนไปจากผู้จะขาย ก็ถือไม่ได้ว่าผู้จะขายกับผู้จะซื้อมีเจตนาหลีกเลี่ยงกฎหมาย ไม่ต้องให้ผู้จะซื้อขออนุญาต เพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดิน

ผู้จะขายตกลงจำนองทรัพย์ที่จะขายไว้กับผู้จะซื้อ และในสัญญาจำนองตกลงกันให้ถือเอาเงินที่ชำระราคาตามสัญญาจะซื้อขายเป็นเงินจำนอง เมื่อมีข้อสัญญาว่าให้การจำนองนี้เป็นประกันเงินที่ผู้จะขายอาจต้องคืนผู้จะซื้อเมื่อมีการเลิกสัญญาจะซื้อขายกัน ย่อมเป็นสัญญาที่มีมูลหนี้สมบูรณ์ใช้บังคับได้ และในกรณีที่ผู้จะซื้อตกลงเช่าทรัพย์พิพาทที่จะซื้อจากผู้จะขายสัญญาเช่าก็ย่อมปฏิบัติต่อกันได้ ซึ่งผู้จะซื้อซึ่งเป็นผู้เช่าย่อมใช้สิทธิตามสัญญานี้เข้าครอบครองใช้ทรัพย์พิพาท ฉะนั้น สัญญาจำนองสัญญาเช่าดังกล่าวจึงไม่เป็นโมฆะ และไม่เป็นการอำพรางนิติกรรมสัญญาจะซื้อขาย(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 6/2511)

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นภริยาและผู้จัดการมรดกของนายฉันทแปลงนาม ก่อนถึงแก่กรรมนายฉันทเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดที่ 4499พร้อมสิ่งปลูกสร้างราคา 360,000 บาท พ.ศ. 2497 จำเลยได้ตกลงซื้อที่ดินดังกล่าวจากนายฉันท ได้ทำสัญญาซื้อขายกันเอง จำเลยเป็นคนต่างด้าวต้องห้ามไม่ให้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน เป็นการฝ่าฝืนกฎหมายและขัดต่อความสงบ สัญญาไม่ได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานตกเป็นโมฆะและโดยเจตนาจะอำพรางสัญญาซื้อขาย จำเลยจัดให้นายฉันททำสัญญาจำนองไว้กับจำเลยเป็นเงิน 360,000 บาท พร้อมกันนั้นได้ให้นายฉันททำสัญญาและจดทะเบียนการเช่าที่ดินแปลงดังกล่าวไว้กับจำเลยมีกำหนด 30 ปี มิได้มีเจตนาแท้จริงในการอำพรางและให้เช่า ไม่มีการชำระเงินตามสัญญาจำนองและเช่าต่อกัน สัญญา 2 ฉบับจึงเป็นสัญญาค้ำจุนสัญญาซื้อขาย ตกเป็นโมฆะ ขอให้ศาลพิพากษาว่าสัญญาซื้อขาย สัญญาจำนอง และสัญญาเช่าเป็นโมฆะเสียเปล่าไม่ผูกพันกองมรดก ผู้จัดการมรดกและทายาทและสั่งเพิกถอนเสียกับบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนให้ปลอดภาระจำนองและการเช่าพร้อมกับคืนที่ดินให้โจทก์ ฯลฯ

จำเลยให้การว่า แม้ตามสัญญาจะเรียกว่าสัญญาซื้อขาย แต่ตามความจริงและตามกฎหมายโดยเจตนาของคู่สัญญา เป็นสัญญาจะซื้อขายกฎหมายไม่ห้ามบริษัทต่างด้าวทำสัญญาจะซื้อขายที่ดิน เพียงแต่จะถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ ต้องได้รับอนุญาตจากทางราชการก่อนสัญญาจำนอง สัญญาเช่าที่ดิน ไม่ใช่เป็นนิติกรรมอำพราง ถ้าทางราชการอนุญาตให้จำเลยซื้อที่ดินได้ สัญญาจำนอง สัญญาเช่าก็เป็นอันสิ้นผล ฯลฯ

ศาลชั้นต้นเห็นว่า คดีพอวินิจฉัยได้ ให้งดสืบพยานและเห็นว่าสัญญาซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.ล.1 เป็นเพียงสัญญาจะซื้อขายไม่ใช่ซื้อขายเด็ดขาด ไม่จำต้องจดทะเบียนและไม่เป็นโมฆะพิพากษายกฟ้อง

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

โจทก์ฎีกา

ปัญหาคงมีว่า สัญญาซื้อขาย สัญญาจำนองและสัญญาเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายพิพาทตามเอกสารหมาย จ.ล.1 ถึง จ.ล.5 ที่ทำขึ้นระหว่างนายฉันท แปลงนาม (ซึ่งเป็นผู้ขาย ผู้จำนอง และผู้ให้เช่า) กับจำเลยซึ่งเป็นบุคคลต่างด้าวนั้น เป็นโมฆะหรือไม่

ศาลฎีกาเห็นว่า แม้สัญญาซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.ล.1 ข้อ 2มีความว่า "นับแต่วันทำหนังสือฉบับนี้เป็นต้นไป กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ซื้อขาย ไม่ว่าจะปรากฏตามโฉนดเป็นของบุคคลใดก็ตามย่อมโอนไปเป็นของผู้ซื้อแต่ผู้เดียวเด็ดขาด และผู้ซื้อในฐานะผู้ถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ซื้อขายนี้ ชอบที่จะใช้สิทธิและใช้ประโยชน์ในทรัพย์ที่ซื้อขายอย่างเต็มที่" ก็ตาม แต่ตามสัญญาข้อ 4 ก็มีความว่า "โดยที่ผู้ซื้อเป็นนิติบุคคลสัญชาติต่างด้าวจะต้องได้รับอนุญาตจากกระทรวงมหาดไทยเสียก่อน จึงเข้ารับโอนกรรมสิทธิ์ตามหน้าโฉนดได้ ผู้ขายจึงรับรองที่จะให้ความร่วมมือและสนับสนุนทุกประการต่อผู้ซื้อ เพื่อการขออนุญาตเข้าถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายกันนี้ และเมื่อผู้ซื้อได้รับอนุญาตจากทางราชการให้เข้าถือกรรมสิทธิ์ได้แล้วผู้ขายพร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ตามหน้าโฉนดให้เป็นของผู้ซื้อโดยพลัน" แสดงว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์พิพาทยังไม่โอนไปเป็นของจำเลยผู้ซื้อ โดยคู่สัญญามีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ต่อไป สัญญาจำนองและสัญญาเช่าที่ทำขึ้นก็เป็นการรับรองว่านายฉันทเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์อยู่ตลอดมา คู่สัญญามิได้ยึดถือว่ากรรมสิทธิ์ได้โอนกันตามสัญญาข้อ 2 แต่ประการใด ถึงแม้ว่าผู้จะซื้อได้ชำระราคาและเข้าครอบครองทรัพย์ด้วย ก็ยังต้องถือว่าครอบครองแทนผู้จะขายอยู่ ที่ประชุมใหญ่ศาลฎีกาจึงเห็นว่า เมื่อพิจารณาข้อความในสัญญาซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.ล.1 ทั้งหมดโดยตลอดแล้วสัญญานี้เป็นเพียงแต่สัญญาจะซื้อขายเท่านั้น นอกจากนี้ตามมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน คนต่างด้าวซึ่งมีสนธิสัญญากับประเทศไทยอาจได้มาซึ่งที่ดินตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวงและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยได้อนุญาตแล้ว จึงไม่เป็นข้อห้ามโดยเด็ดขาดที่ไม่ให้คนต่างด้าวมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินในประเทศไทยฉะนั้นสัญญาซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.ล.1 ซึ่งมีข้อความว่า ให้จำเลยต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย จึงจะทำการซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กัน จึงไม่เป็นสัญญาที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย หาเป็นโมฆะไม่ การที่นายฉันทกับจำเลยทำสัญญาจำนอง และสัญญาเช่าทรัพย์พิพาทกันอีกชั้นหนึ่ง เมื่อไม่มีผลทำให้กรรมสิทธิ์โอนไปจากนายฉันท ก็ถือไม่ได้ว่านายฉันทกับจำเลยมีเจตนาหลีกเลี่ยงกฎหมายไม่ต้องให้จำเลยขออนุญาตเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินเฉพาะสัญญาจำนองที่ตกลงกันให้ถือเอาเงินที่ชำระราคาทรัพย์ตามสัญญาจะซื้อขายเป็นเงินจำนองด้วยนั้น ปรากฏตามสัญญาตามเอกสาร จ.ล.1 ข้อ 6ข. ว่า ให้การจำนองนี้เป็นประกันเงินที่นายฉันทอาจต้องคืนจำเลย เมื่อมีการเลิกสัญญาจะซื้อขายกันย่อมเป็นสัญญาที่มีมูลหนี้สมบูรณ์ใช้บังคับได้ ส่วนสัญญาเช่าก็ปฏิบัติต่อกันได้ ซึ่งจำเลยย่อมใช้สิทธิตามสัญญานี้ เข้าครอบครองใช้ทรัพย์พิพาทได้ ฉะนั้น สัญญาจำนองและสัญญาเช่าดังกล่าวจึงไม่เป็นโมฆะ และไม่เป็นการอำพรางนิติกรรมสัญญาจะซื้อขายตามเอกสาร จ.ล.1

พิพากษายืน