คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 643/2492

โจทก์ฟ้องขอให้ศาลแสดงว่าโรงเรือนและรั้วสังกะสีซึ่งผู้เช่าปลูกขึ้นเป็นของโจทก์ ซึ่งตามสัญญาเช่าที่ดินมีความว่า 'บรรดารั้ว และโรงเรือนต่างๆที่ผู้เช่าได้ปลูกสร้างลงในที่ดินของผู้ให้เช่าเมื่อจะครบกำหนดสัญญา 15 ปีแล้วผู้ให้เช่าไม่มีความประสงค์จะให้ผู้เช่ากระทำการต่อไปแล้ว ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าก่อนกำหนด 15 ปี เป็นเวลา 6 เดือนเมื่อครบ 15 ปีแล้วผู้เช่าต้องรื้อถอนขนเอาไปให้หมดสิ้น ภายในเวลา 3เดือน ถ้าพ้น 3 เดือนไปแล้ว จะต้องตกเป็นของผู้ให้เช่า ผู้เช่าจะรื้อถอนขนเอาไปไม่ได้เป็นอันขาด' สัญญาข้อนี้หมายความว่าถ้าผู้ให้เช่าประสงค์จะไม่ให้อยู่เมื่อครบ 15 ปี ผู้ให้เช่าต้องบอกล่วงหน้า 6 เดือนและผู้เช่าต้องรื้อสิ่งปลูกสร้างไปภายใน 3 เดือน(แต่วันครบกำหนดตามสัญญาเช่า) มิฉะนั้นสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของผู้ให้เช่า เมื่อผู้ให้เช่ามิได้ปฏิบัติตามข้อสัญญาดังกล่าวแล้ว และเมื่อก่อนถึงกำหนด 3 เดือน ยังซ้ำให้บุคคลภายนอกเช่าแต่ที่ดินในราคาค่าเช่าเท่ากับสัญญาฉบับก่อนต่อมาอีก โดยไม่ได้ระบุถึงสิ่งปลูกสร้างเลยดังนั้น โดยข้อความตามสัญญาก็ดี โดยพฤติการณ์ที่ปฏิบัติก็ดี โจทก์จะถือว่าสิ่งปลูกสร้างรายนี้ตกเป็นของโจทก์ไม่ได้

ความว่า นายเลี่ยงเฮงได้ทำสัญญาเช่าที่ดินของโจทก์ เพื่อปลูกสร้างโรงย้อมผ้า มีกำหนด 15 ปี ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานแล้วนายเลี่ยงเฮงได้ปลูกสร้างเรือนเลขที่ 301 และรั้วสังกะสีในที่ดินที่เช่านี้ เช่ามาประมาณ 8-9 ปี นายเลี่ยงเฮงตายนางลิ้มภริยานายเลี่ยงเฮงได้จดทะเบียนรับมรดกเช่าต่อ การเช่ารายนี้ครบ 15 ปี เมื่อวันที่ 26 เมษายน 2486 หลังจากครบกำหนดสัญญาแล้วจำเลยได้มาขอเช่าที่ดินแปลงนี้มีกำหนด 36 เดือนสัญญาเช่าลงวันที่ 1 มิถุนายน 2486 ครบกำหนดเช่าเมื่อวันที่ 1 มิถุนายน 2489 โจทก์จะให้จำเลยมาเช่าที่ดินเสียใหม่ โดยระบุเพิ่มเติมสิ่งที่ปลูกสร้างขึ้นเป็นทรัพย์ที่เช่าด้วย จำเลยไม่ยอม โต้แย้งว่า โรงย้อมผ้าเลขที่ 301 และรั้วสังกะสีเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย โจทก์จึงฟ้องขอให้ศาลแสดงว่า โรงเรือนเลขที่ 301 และรั้วสังกะสีเป็นของโจทก์จำเลยให้การต่อสู้ว่า จำเลยมีหุ้นส่วนในโรงเรือนนี้ โจทก์ได้ออกใบเสร็จเก็บเงินค่าเช่าจากจำเลย และในที่สุดเมื่อเลิกหุ้นส่วนกันแล้ว ได้แบ่งกันจำเลยเป็นผู้ได้โรงเรือนและรั้วสังกะสี และว่าโจทก์ไม่ปฏิบัติตามสัญญาเช่าข้อ 5

ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า โรงเรือนพิพาทและรั้วสังกะสีเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์กับนายเจิมและนางเจียม ห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้อง

ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาเห็นว่าตามสัญญาข้อ 5 ซึ่งกล่าวว่า "บรรดารั้วและโรงเรือนต่าง ๆ ที่ผู้เช่าได้ปลูกสร้างลงไว้ในที่ดินของผู้ให้เช่าเมื่อจะครบกำหนดสัญญา 15 ปีแล้ว ผู้ให้เช่าไม่ม่ความประสงค์จะให้ผู้เช่ากระทำการต่อไปแล้ว ผู้ให้เช่าจะได้แจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าก่อนครบกำหนด 15 ปี เป็นเวลา 6 เดือนเมื่อครบกำหนด 15 ปีแล้ว ผู้เช่าต้องรื้อถอนขนเอาไปให้หมดสิ้นภายใน 3 เดือน ถ้าพ้น 3 เดือนไปแล้วจะต้องตกเป็นของผู้ให้เช่า ผู้เช่าจะรื้อถอนเอาไปไม่ได้เป็นอันขาด" หมายความว่า ถ้าผู้ให้เช่าประสงค์จะไม่ให้ผู้เช่าอยู่เมื่อครบ 15 ปี ผู้ให้เช่าต้องบอกล่วงหน้า 6 เดือน และผู้เช่าต้องรื้อสิ่งปลูกสร้างไปภายใน 3 เดือน (แต่วันครบกำหนดสัญญาเช่า) แต่ในคดีนี้ไม่ปรากฏว่าผู้ให้เช่าได้ทำเช่นนั้น และเมื่อก่อนถึงกำหนด 3 เดือน ยังซ้ำให้จำเลยเช่าแต่ที่ดินในราคาเช่าเท่ากับสัญญาฉบับก่อนต่อมาอีกโดยไม่ระบุถึงสิ่งปลูกสร้างเลย ฉะนั้นโดยข้อความตามสัญญาก็ดี โดยพฤติการณ์ที่ปฏิบัติก็ดี โจทก์จะถือว่าสิ่งปลูกสร้างรายนี้ตกเป็นของโจทก์ไม่ได้

พิพากษายืน