คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 655/2508

สัญญาที่มีข้อตกลงว่าฝ่ายเจ้าของที่ดินเป็นผู้ออกทุนทรัพย์ซื้อพืชต้นผลไม้ต่างๆ ให้อีกฝ่ายหนึ่งเป็นฝ่ายออกแรงทำการปลูกสร้างลงในที่ดินและบำรุงรักษา เมื่อเป็นผลซื้อขายได้มาก็ให้แบ่งกันคนละครึ่งเท่าๆ กันจนตลอดชีวิตทั้งสองฝ่ายเช่นนี้ เป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างหนึ่ง แต่เมื่อไม่ได้จดทะเบียนก็ก่อให้เกิดเพียงบุคคลสิทธิมีผลผูกพันเฉพาะคู่กรณีผู้เป็นฝ่ายเท่านั้นจะใช้ยันบุคคลภายนอกผู้ซื้อที่ดินนั้นไม่ได้แม้ว่าผู้ซื้อจะได้ทราบว่ามีข้อตกลงเช่นนั้นอยู่ก็ตาม ในเมื่อผู้ซื้อมิได้ยินยอมปฏิบัติตามข้อตกลงนั้นด้วย

ผู้ซื้อย่อมมีสิทธิตามกฎหมายฟ้องขับไล่ฝ่ายที่ออกแรงดังกล่าวนั้นได้ จะถือว่าผู้ซื้อใช้สิทธิโดยไม่สุจริตไม่ได้

กรณีเช่นนี้ไม่ใช่เป็นเรื่องจำเลยซึ่งเป็นฝ่ายออกแรงมีสิทธิครอบครองเพราะจำเลยมิได้ยึดถือเพื่อตนจึงไม่ใช่สิทธิครอบครองที่จะนำมาใช้ยันโจทก์ผู้ซื้อได้

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลย จำเลยให้การว่าที่ดินที่โจทก์ซื้อ จำเลยได้ครอบครองโดยอาศัยข้อสัญญาที่ได้ทำไว้กับเจ้าของเดิม ตามข้อสัญญา จำเลยมีสิทธิครอบครองที่ดินไปจนตลอดชีวิตของจำเลย เมื่อโจทก์จะซื้อ ผู้ขายได้แจ้งให้โจทก์ทราบถึงสิทธิตามที่จำเลยมีอยู่แล้ว ทั้งสามสัญญาข้อ 7 ก็มีว่า "เมื่อเจ้าของที่ดินโอนกรรมสิทธิ์ให้กับใครหรือขายให้กับใครเป็นเจ้าของที่ดินใหม่ จะต้องปฏิบัติตามหนังสือสัญญานี้" โจทก์ได้รับรู้แล้วต้องปฏิบัติตามสัญญา

ศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลย

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาเห็นว่า ตามที่เจ้าของที่ดินเดิมได้มีข้อตกลงกับจำเลยทั้งสองตามสัญญาลงวันที่ 1 มกราคม 2489 ว่า ฝ่ายเจ้าของที่ดินเป็นผู้ออกทุนทรัพย์ซื้อพืนต้นผลไม้ต่าง ๆ ให้จำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายออกแรงทำการปลูกสร้างลงในที่ดินและบำรุงรักษา เมื่อเป็นผลซื้อขายได้มาก็ให้แบ่งกันคนละครึ่งเท่า ๆกันจนตลอดชีวิตทั้งสองฝ่ายข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างหนึ่ง แต่คู่กรณีมิได้ทำการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อก่อตั้งให้เป็นทรัพยสิทธิซึ่งมีผลผูกพันเฉพาะคู่กรณีผู้เป็นฝ่ายเท่านั้น จะใช้ยันบุคคลภายนอกไม่ได้ ถึงแม้โจทก์ผู้รับโอนที่พิพาทมาจะได้ทราบว่าจำเลยทั้งสองมีข้อตกลงดังกล่าวอยู่กับเจ้าของเดิมก่อนแล้วก็ตาม แต่เมื่อโจทก์มิได้ยินยอมปฏิบัติตามข้อตกลงนั้นด้วยจำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะนำเอาข้อตกลงนั้นมายกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์คนใหม่ได้เพราะไม่มีกฎหมายบัญญัติรับรองสิทธิของจำเลยไว้เป็นพิเศษทำนองเดียวกับเรื่องเช่าทรัพย์ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่ากรณีเป็นเรื่องโจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริตนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วยเพราะโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยรับโอนมาโดยชอบ และสิทธิของจำเลยซึ่งมีอยู่ต่อเจ้าของเดิมก็ไม่อาจใช้ยันโจทก์ได้ โจทก์ย่อมมีสิทธิตามกฎหมายฟ้องขับไล่ได้ จะถือว่าโจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริตไม่ได้ และกรณีก็ไม่ใช่เป็นเรื่องจำเลยมีสิทธิครอบครองตามความเห็นแย้งของศาลอุทธรณ์ เพราะจำเลยมิได้ยึดถือเพื่อตน จึงไม่ใช่สิทธิครอบครองที่จะนำมาใช้ยันโจทก์ได้ เมื่อข้อตกลงของจำเลยที่มีอยู่ต่อเจ้าของเดิมไม่อาจจะใช้ยันโจทก์ได้แล้ว จำเลยจึงต้องแพ้คดี

พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น