คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 728-730/2501

ในการที่จะวินิจฉัยว่าการเช่ารายใดเป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัยอันได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าฯ หรือเป็นการเช่าเพื่อประกอบธุรกิจการค้าอันมีผลตรงข้ามนั้น จะถือหลักเกณฑ์ตายตัวแบบองค์ความผิดในทางอาญา เป็นต้นว่าที่เช่าอยู่ในทำเลการค้า จดทะเบียนการค้า ยอมให้ขึ้นค่าเช่าได้เรื่อยมา ถือว่าเป็นการเช่าเพื่อประกอบธุรกิจการค้าเช่นนั้นไม่ได้ เหตุผลเหล่านี้เป็นเพียงเครื่องประกอบข้อวินิจฉัยทั่ว ๆ ไปเท่านั้น และในเรื่องจดทะเบียนการค้า เมื่อผู้เช่าไปจดทะเบียนประเภทตรงตามที่จำเลยกระทำอยู่ เพื่อความสดวกในการเรียกเก็บภาษีของเจ้าพนักงานส่วนหนึ่งโดยเฉพาะ ไม่เป็นการเด็ดขาดตายตัวว่าเป็นการเช่าเพื่อประกอบธุกิจการค้าขึ้นมาได้

หลักสำคัญอยู่ที่เหตุผลแห่งการเช่าและการค้าของผู้เช่าแต่ละรายในห้องเช่านั้น ๆ ว่ามีอยู่มากหรือน้อยเพียงใด ตลอดจนรายได้จากการค้าดังกล่าว อันปรากฎจากพยานหลักฐานในสำนวนประกอบกับสภาพความจริงตามที่ศาลได้ไปตรวจดูสถานที่มานั้น ซึ่งควรที่จะได้บันทึกโดยละเอียดและชัดแจ้ง ย่อมชี้ถึงความจริงได้ว่าเป็นการเช่าเพื่อประกอบธุรกิจการค้าโดยตรง หรือเป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัยเป็นส่วนใหญ หากแต่มีการค้าปะปนบ้างเล็กๆ น้อย ๆ เพียงเพื่อการดำรงชีวิตของตนเองหรือครอบครัวเท่านั้น ซึ่งเหตุผลเหล่านี้ล้วนแต่เป็นข้อเท็จจริงโดยเฉพาะของแต่ละเรื่อง ไม่ใช่หลักเกณฑ์ตายตัวที่จะนำไปใช้กันได้ในทุกเรื่อง

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องพิพาทโดยอ้างว่าจำเลยเช่าห้องพิพาทเพื่อทำการค้า โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแล้วทุกสำนวน

จำเลยทุกสำนวนต่อสู้ว่า เช่าเพื่ออยู่อาศัย ได้รับความคุ้มครองตามพ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าฯ

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามศาลชั้นต้นให้ขับไล่จำเลยทุกสำนวนออกจากห้องพิพาท และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเท่าค่าเช่า จนกว่าจำเลยจะส่งมอบห้องพิพาทให้โจทก์เรียบร้อย

จำเลยทุกสำนวนฎีกา โดยมีผู้พิพากษาผู้พิจารณาในศาลชั้นต้นรับรองให้ฎีกาในข้อเท็จจริง

ศาลฎีกาเห็นว่า ในการที่จะวินิจฉัยว่าการเช่ารายใดเป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัยอันได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน หรือเป็นการเช่าเพื่อประกอบธุรกิจกิจการค้าอันมีผลตรงกันข้ามนั้นจะถือหลักเกณฑ์ตายตัวแบบองค์ความผิดในทางอาญา เป็นต้นว่า เช่าอยู่ในที่ทำเลการค้า จดทะเบียนการค้า ยอมให้ขึ้นค่าเช่า+เรื่อยมา จะถือว่าเป็นการเช่าเพื่อประกอบธุรกิจกาค้าเช่นนั้นไม่ได้ เหตุผลเหล่านี้เป็นแค่เพียงเครื่องประกอบข้อวินิจฉัยทั่ว ๆ ไปเท่านั้น ดังเช่นห้องเช่าที่อยู่ในทำเลการค้าแห่งเดียวกัน ห้องหนึ่งอาจเป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น แต่อีกห้องหนึ่งอาจเป็นการเช่าเพื่อประกอบธุรกิจการค้าก็ได้ ในเรื่องจดทะเบียนการค้า จำเลยก็ไปจดทะเบียนประเภทรับจ้างทำของตรงตามที่จำเลยกระทำการรับจ้างอยู่ เพื่อความสดวกในการเรียกเก็บภาษีของเจ้าพนักงานส่วนหนึ่งโดยเฉพาะ ไม่เป็นการเด็ดขาดตายตัวว่า เป็นการเช่าเพื่อประกอบธุรกิจการค้าขึ้นมาได้

สรุปแล้ว ศาลฎีกาเห็นว่า หลักสำคัญอยู่ที่เหตุผลแห่งการเช่าและการค้าของผู้เช่าแต่ละรายในห้องเช่านั้น ๆ ว่ามีอยู่มากน้อยเพียงใดตลอดจนรายได้แห่งการค้าดังกล่าว อันปรากฎจากพยานหลักฐานในท้องสำนวนประกอบสภาพความจริงตามที่ศาลได้ไปตรวจดูสภานที่มานั้น ซึ่งควรจะได้บันทึกโดยละเอียดและชัดแจ้ง ย่อมชี้ถึงความจริงได้ว่า เป็นการเช่าเพื่อประกอบธุรกิจการค้าโดยตรง หรือเป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัยเป็นส่วนใหญ่ หากแต่มีการค้าปะปนบ้างเล็ก ๆ น้อย ๆ เพียงเพื่อการดำรงชีวิตของตนเองและครอบครัวเท่านั้น ซึ่งเหตุผลเหล่านี้ล้วนแต่เป็นข้อเท็จจริงโดยเฉพาะของแต่ละเรื่องละราย ยากที่จะยกขึ้นเปรียบเทียบคดีเรื่องอื่นดังที่โจทก์จำเลยต่างโต้เถียงกันอยู่นั้น

ศาลฎีกาฟังว่า ห้องพิพาททั้งสามรายนี้ จำเลยต่างเช่าเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย จึงเป็นเคหะ อันได้รับความคุ้มครองตามพ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน

พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสามสำนวน