โจทก์ฟ้องว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ตำบลธารเกษม(ขุนโขลน) อำเภอพระพุทธบาท จังหวัดสระบุรี เนื้อที่ 96 ตารางวาเป็นของนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต เมื่อระหว่างวันที่ 1 กุมภาพันธ์2520 ถึงวันที่ 1 มีนาคม 2520 วันเวลาใดไม่ปรากฏชัด จำเลยได้บุกรุกเข้าไปครอบครองที่ดินทั้งแปลง โดยปลูกเรือนกล้วยไม้และสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต ได้บอกกล่าวหลายครั้งให้จำเลยรื้อเรือนกล้วยไม้และสิ่งปลูกสร้างออกไป จำเลยก็ไม่ออกไป ต่อมาเมื่อวันที่ 6 สิงหาคม 2525 นางสาวสมจิตพงศ์จารุสถิต ได้ขายที่ดินแปลงนี้ให้แก่โจทก์ โจทก์ได้บอกกล่าวแก่จำเลยอีกหลายครั้งและได้ให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยรื้อเรือนกล้วยไม้และสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของโจทก์จำเลยเพิกเฉย ขอให้ศาลพิพากษาและบังคับให้จำเลยรื้อเรือนกล้วยไม้และสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ของโจทก์ห้ามจำเลยและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องต่อไป
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ได้แบ่งแยกออกมาจากโฉนดเลขที่ 13282 ตำบลธารเกษม อำเภอพระพุทธบาทจังหวัดสระบุรี ซึ่งตอนที่ยังไม่ได้แบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 13282นั้น จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายหรือวางมัดจำกับนายปัญจะ เกตุวงษ์ทายาทของนายสมจิตร เกตุวงษ์ เมื่อวันที่ 26 พฤษภาคม 2515 และได้ชำระเงินค่าที่ดินเรียบร้อยแล้ว ที่ดินที่ตกลงซื้อคือที่ดินตามแผนที่แปลงหมายเลข 414 ซึ่งขณะนั้นยังไม่ได้ออกโฉนด จำเลยได้เข้าไปอยู่อาศัยในที่ดินแปลงนี้ตั้งแต่ก่อนทำสัญญาจะซื้อขาย โดยตกลงกันว่า เมื่อแบ่งแยกโฉนดแล้วก็จะจัดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยปรากฏตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายและแผนที่การจองที่ดินท้ายคำให้การตั้งแต่ได้ชำระเงินค่าที่ดินเมื่อวันที่ 26 พฤษภาคม2515 แล้ว จำเลยได้เข้าครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหมายเลข 414 เนื้อที่ 95 ตารางวา ซึ่งต่อมาได้แบ่งแยกออกเป็นโฉนดเลขที่ 16084 โดยได้เข้าล้อมรั้ว ก่อสร้างแท็งก์น้ำและปลูกบ้านเต็มเนื้อที่ ด้วยความสงบและเปิดเผยตลอดมาเป็นเวลากว่า 10 ปี ผู้ร้อง (ที่ถูกเป็นจำเลย) จึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 แล้ว โจทก์และนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิตซึ่งอยู่กันเยี่ยงสามีภริยาได้ตกลงซื้อที่ดินแปลงหมายเลข 415 ตามแผนที่จอง ต่อมาเมื่อที่ดินโฉนดเลขที่ 13282 ได้แบ่งแยกโฉนดออกเป็นแปลงย่อยเสร็จ ผู้จัดการมรดกของนายสมจิตร เกตุวงษ์ได้โอนสับที่ดินกัน โดยได้โอนโฉนดเลขที่ 16084 ตามแผนที่จองแปลงที่ 414 ซึ่งจำเลยซื้อและได้เข้าทำประโยชน์อยู่แล้วให้แก่นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต อันเป็นการไม่ถูกต้อง จำเลยได้เรียกร้องให้นางสาวสมจิตโอนโฉนดกันให้ถูกต้องตามที่ได้ตกลงไว้แต่เดิม แต่นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต เพิกเฉย นางสาวสมจิตพงศ์จารุสถิต จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ขอให้ยกฟ้องโจทก์และบังคับให้โจทก์โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่16084 ให้จำเลย หากโจทก์ไม่ยินยอม ขอถือเอา คำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาเพื่อนำไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ที่ดินแปลงหมายเลข 414 เป็นของนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต แต่นายปัญจะ เกตุวงษ์ โอนสับสนกับที่ดินแปลงหมายเลข 415 ให้แก่นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิตเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2516 นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต ได้ทักท้วงนายปัญจะ เกตุวงศ์ จึงได้แก้ไขในวันเดียวกันให้นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่16084 ซึ่งเป็นแปลงหมายเลข 414 ต่อมาวันที่ 27 มิถุนายน 2516ซึ่งเป็นเวลาเพียง 7 วัน นับจากวันที่นายปัญจะ เกตุวงษ์ โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงหมายเลข 414 ให้แก่นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิตนายปัญจะ เกตุวงษ์ ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 16083 คือแปลงหมายเลข 413 ให้จำเลย แสดงว่าที่ดินของจำเลยมิได้โอนสับสนกับที่ดินของนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต จำเลยได้บุกรุกเข้ามาในที่ดินของนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2520จึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ การที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับนายปัญจะ เกตุวงษ์ จำเลยยังไม่เป็นเจ้าของที่ดิน จำเลยจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทมาโดยไม่สุจริต โจทก์ไม่มีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่าสิทธิของนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต ก่อนโอนที่ดินให้โจทก์ จำเลยได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาทตั้งแต่ปี พ.ศ. 2515 โดยสงบ เปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของนับถึงวันที่โจทก์ฟ้อง (8 มีนาคม 2526) เป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 โจทก์ไม่มีสิทธิขับไล่จำเลย การครอบครองที่ดินพิพาทจึงไม่เป็นการละเมิดและไม่จำต้องวินิจฉัยเรื่องค่าเสียหาย พิพากษายกฟ้องโจทก์ให้โจทก์โอนที่ดินพิพาทคือที่ดินแปลงที่ 414 ตามโฉนดเลขที่ 16084ตำบลธารเกษม อำเภอพระพุทธบาท จังหวัดสระบุรี เนื้อที่ 96 ตารางวาให้แก่จำเลย หากโจทก์ไม่ยอมโอนให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า มีการโอนโฉนดที่ดินสับเปลี่ยนกันจริงจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายและเข้าครอบครองที่ดินพิพาทตั้งแต่วันที่ 26 พฤษภาคม 2515 เป็นการครอบครองด้วยความสงบ เปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ นับถึงวันฟ้อง เกินกว่า 10 ปีแล้ว จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 และโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทมาโดยไม่สุจริต พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นเป็นอันรับฟังได้โดยคู่ความมิได้โต้เถียงกันว่า เดิมที่ดินแปลงใหญ่โฉนดเลขที่ 13282 ตำบลธารเกษม (ขุนโขลน) อำเภอพระพุทธบาท จังหวัดสระบุรี มีเนื้อที่ 50 ไร่ เมื่อปี พ.ศ. 2515 นายปัญจะและนายสมหมายกับพวกซึ่งเป็นเจ้าของรวมได้นำที่ดินแปลงดังกล่าวมาจัดสรรขาย โดยแบ่งเป็นแปลงเล็กกว่า 50 แปลง ปรากฏตามแผนผังเอกสารหมาย ล.3 และ ล.4 การออกโฉนดที่ดินเป็นแปลงเล็กได้เสร็จเรียบร้อยในปี พ.ศ. 2516 เจ้าของที่ดินจึงได้จัดการโอนโฉนดที่ดินแปลงเล็กดังกล่าวให้แก่ผู้ซื้อ ที่ดินพิพาทคือที่ดินโฉนดเลขที่16084 แปลงหมายเลข 414 เนื้อที่ 96 ตารางวา เป็นที่ดินที่แบ่งแยกออกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 13282 ที่ดินโฉนดเลขที่ 16083แปลงหมายเลข 413 เนื้อที่ 96 ตารางวา เป็นแปลงหนึ่งที่อยู่ติดกับที่ดินพิพาท นอกจากนั้นยังมีที่ดินโฉนดเลขที่ 16085 แปลงหมายเลข415 เนื้อที่ 96 ตารางวา ที่ดินโฉนดเลขที่ 16089 แปลงหมายเลข419 เนื้อที่ 96 ตารางวา และแปลงอื่น ๆ อยู่ติดกับที่ดินพิพาทเรียงตามลำดับเลขที่โฉนดและเลขที่ดิน จำเลยและนางสาวสมจิตต่างก็เป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดังกล่าว เมื่อเจ้าของเดิมโอนขายที่ดินให้แก่จำเลยและนางสาวสมจิต ปรากฏว่าจำเลยได้รับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 16083 แปลงหมายเลข 413 เมื่อวันที่ 27 มิถุนายน2516 ส่วนนางสาวสมจิตได้รับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 แปลงหมายเลข 414
ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่า จำเลยได้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 16084 จนได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 แล้วหรือไม่ ซึ่งโจทก์ฎีกาว่า โจทก์รับโอนที่ดินพิพาทมาจากนางสาวสมจิตเมื่อวันที่6 สิงหาคม 2525 นางสาวสมจิตได้รับโอนที่ดินพิพาทมาจากนายปัญจะเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2516 โดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จนถึงวันที่โจทก์ฟ้องบังคับจำเลยให้ออกจากที่ดินพิพาทยังไม่ถึง 10 ปี จำเลยจึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ เพราะการครอบครองของจำเลยขาดตอนไม่ต่อเนื่องกัน ส่วนที่จำเลยอ้างสัญญาจะซื้อขายที่ดินแปลงพิพาทมาเป็นเจตนาในการครอบครองและแสดงความเป็นเจ้าของนั้น จำเลยเป็นเพียงผู้เข้าครอบครองแทนนายปัญจะเท่านั้น เมื่อนายปัญจะนำที่ดินพิพาทมาขายให้แก่นางสาวสมจิต โดยนางสาวสมจิตซื้อมาโดยสุจริต นางสาวสมจิตจึงได้กรรมสิทธิ์ ดังนั้น ปัญหาข้อแรกที่ต้องวินิจฉัยจึงมีว่า นางสาวสมจิตได้รับการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทมาจากนายปัญจะเมื่อใด ในข้อนี้โจทก์ฎีกาว่า นางสาวสมจิตได้รับโอนที่ดินพิพาทมาจากนายปัญจะเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2516 จำเลยมิได้แก้ฎีกาโต้แย้งเป็นอย่างอื่น ตัวโจทก์เบิกความว่า นางสาวสมจิตซื้อที่ดินพิพาทมาจากนายปัญจะ โจทก์ได้ตรวจดูหลักหินของทางราชการที่ปักไว้ ปรากฎว่าตรงกับโฉนดที่ดิน และได้จดทะเบียนโอนกันเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2516 นายสมหมาย เกตุวงษ์ เจ้าของรวมในที่ดินที่จัดสรรเบิกความเป็นพยานจำเลยว่า ความจริงนายสมหมายตั้งใจโอนที่ดินเลขที่ 413 ให้จำเลย ส่วนที่ดินเลขที่ 414ให้โจทก์ (คงหมายถึงนางสาวสมจิต) การโอนที่ดินแปลงเลขที่ 413กระทำหลังจากการโอนที่ดินแปลงเลขที่ 414 เพียง 7 วัน และปรากฏจากสำเนาภาพถ่ายโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ล.2 ว่าการจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงเลขที่ 413 ให้แก่จำเลยกระทำเมื่อวันที่ 27 มิถุนายน 2512 จึงรับฟังได้ว่าการจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงที่ 414 ให้แก่นางสาวสมจิตได้กระทำเมื่อวันที่20 มิถุนายน 2516 ตรงตามฎีกาโจทก์ ส่วนปัญหาเรื่องการที่จำเลยเข้าไปครอบครองใช้ที่ดินพิพาทก่อนออกโฉนดแล้วเสร็จนั้นนายสมหมายเบิกความว่า ตอนพาจำเลยไปดูที่ดิน นายสมหมายได้บอกจำเลยแล้วว่าอย่าเพิ่งล้อมรั้วถาวร เพราะหากโฉนดออกมาแล้วผิดพลาดจะมีปัญหา และที่ดินแปลงที่ชี้ให้จำเลยดูตอนนั้นยังไม่รู้ว่าเป็นแปลงเลขที่เท่าใด ต่อมาได้มีการทำสัญญากันก็ไม่ได้ระบุแปลงเลขที่ เพราะขณะนั้นโฉนดยังไม่ออก จึงเห็นได้ชัดว่า ก่อนออกโฉนดเสร็จยังไม่รู้ว่าที่ดินแปลงเลขที่เท่าใดอยู่ตรงไหน และจะตรงกับโฉนดเลขที่เท่าใด ดังนั้น การเข้าไปครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทก่อนจำเลยได้รับโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของเจ้าของเดิม ศาลฎีกาเห็นว่า ที่ดินพิพาทแปลงหมายเลข 414 ก็ดี ที่ดินแปลงหมายเลข 413 หรือแปลงอื่น ๆ ก็ดีที่จัดสรรแบ่งแยกจากที่ดินแปลงเดิมออกเป็นแปลงเล็ก จะถือว่ากรรมสิทธิ์เหนือที่ดินแต่ละแปลงแยกออกจากที่ดินแปลงเดิมก็ต่อเมื่อการแบ่งแยกโฉนดได้กระทำแล้วเสร็จ และผู้ซื้อที่ดินเหล่านั้นจะได้กรรมสิทธิ์ ก็ต่อเมื่อเจ้าของเดิมผู้จัดสรรได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อแล้ว ก่อนเวลานั้น ต้องถือว่ากรรมสิทธิ์ยังอยู่กับเจ้าของเดิม ดังนั้นแม้จะฟังว่าจำเลยได้เข้าไปครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตั้งแต่วันที่ 26พฤษภาคม 2515 อันเป็นวันทำสัญญาจะซื้อขายและชำระค่าที่ดินเรียบร้อย ก็ต้องถือว่าจำเลยเข้าไปครอบครองที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิของเจ้าของเดิม จำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์เหนือที่ดินพิพาทในช่วงระยะเวลาดังกล่าวยันแก่เจ้าของเดิมหาได้ไม่ และจำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์ในช่วงระยะเวลาดังกล่าวยันแก่นางสาวสมจิตก็มิได้ เพราะกรรมสิทธิ์เหนือที่ดินพิพาทยังมิได้ตกเป็นของนางสาวสมจิต ทั้งนี้โดยนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 1915/2520 ระหว่างนางสาวกานดา อริยพงศ์โจทก์ นายพิศาล รัตตกุล กับพวก จำเลย จำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์ยันแก่นางสาวสมจิตได้ก็ต่อเมื่อเจ้าของเดิมได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เหนือที่ดินพิพาทให้แก่นางสาวสมจิตแล้ว เมื่อนางสาวสมจิตได้รับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เหนือที่ดินพิพาทในวันที่ 20 มิถุนายน 2516 ดังนั้น อายุความการครอบครองปรปักษ์ของจำเลยนับถึงวันที่ 8 มีนาคม 2526 ซึ่งเป็นวันที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ยังไม่ครบ 10 ปี จำเลยจึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความได้สิทธิ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ในกรณีเช่นนี้เมื่อฟังได้ว่าโจทก์จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์เหนือที่ดินพิพาทจากนางสาวสมจิตเมื่อวันที่ 6 สิงหาคม 2525 จะโดยสุจริตคือรู้ว่าจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทอยู่หรือไม่ก็ตาม โจทก์ย่อมได้กรรมสิทธิ์และมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ คำพิพากษาของศาลล่างทั้งสองไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น"
พิพากษากลับ ให้จำเลยรื้อเรือนกล้วยไม้และสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 ของโจทก์ ห้ามจำเลยและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องต่อไป ยกฟ้องแย้งของจำเลย.