คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 380 วรรคสอง

ตามสัญญาเช่าระบุว่า ในกรณีสัญญาสิ้นสุดไม่ว่าเพราะเหตุใด ๆ ผู้เช่าจะต้องขนย้ายทรัพย์สินและบริวารแล้วส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าคืนให้แก่ผู้ให้เช่าในสภาพเรียบร้อยที่ผู้ให้เช่าสามารถใช้ประโยชน์ได้ทันทีภายใน 30 วัน นับแต่วันที่สัญญาสิ้นสุดลง หากพ้นกำหนดนี้แล้วผู้เช่าต้องชดใช้ค่าปรับแก่ผู้ให้เช่าในอัตราวันละ 667 บาท สัญญาข้อนี้เป็นกรณีที่โจทก์และจำเลยตกลงกันไว้ล่วงหน้าว่าหากจำเลยผิดข้อตกลงตามสัญญาดังกล่าว ยินยอมให้โจทก์มีสิทธิเรียกค่าปรับรายวันจากจำเลยได้ เป็นการตกลงกำหนดเบี้ยปรับไว้ล่วงหน้า เมื่อจำเลยผิดสัญญา จำเลยจึงต้องรับผิดตามข้อตกลงดังกล่าว การที่ศาลชั้นต้นใช้ดุลพินิจลดค่าปรับโดยเห็นว่าเป็นเบี้ยปรับที่สูงเกินส่วนโดยพิเคราะห์ถึงทางได้เสียของโจทก์ทุกอย่างแล้วลดค่าปรับรายวันเหลือวันละ 450 บาท และศาลอุทธรณ์เห็นพ้องด้วย นับว่าเหมาะสมแล้ว เมื่อจำเลยมิได้ส่งมอบอาคารที่เช่าคืนโจทก์ภายในกำหนดระยะเวลาตามสัญญาเช่า อันเป็นการไม่ชําระหนี้ตรงตามเวลาที่กำหนดไว้ โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกให้จำเลยชําระค่าปรับรายวัน ตามสัญญาเช่าข้อ 17 ในฐานเป็นจำนวนน้อยที่สุดแห่งค่าเสียหายและโจทก์มีสิทธิพิสูจน์ค่าเสียหายยิ่งกว่านั้นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 380 วรรคสอง การที่จำเลยไม่ส่งมอบอาคารที่เช่าคืนแก่โจทก์เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์ย่อมได้รับความเสียหายในส่วนที่ต้องดำเนินการให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารที่เช่าพร้อมกับส่งมอบอาคารที่เช่าคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย และการที่จำเลยยังคงอยู่ในอาคารที่เช่าต่อไปหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วโดยไม่มีสิทธิ ย่อมเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขาดประโยชน์ที่จะได้รับจากทรัพย์สินของโจทก์อีกส่วนหนึ่งด้วย ซึ่งเป็นค่าเสียหายคนละส่วนกับค่าปรับรายวันตามสัญญาเช่าข้อ 16
เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว จำเลยไม่ส่งมอบอาคารที่เช่าคืนโจทก์ย่อมทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายไม่สามารถใช้ประโยชน์จากอาคารของโจทก์ได้ แม้อาคารของโจทก์มีสภาพผุกร่อนของคอนกรีต อันส่งผลให้อาคารมีสภาพที่เป็นอันตรายต่อสุขภาพ ชีวิต ร่างกาย หรือทรัพย์สิน หรืออาจไม่ปลอดภัยจากอัคคีภัยดังที่จำเลยฎีกา แต่ก็ยังสามารถใช้อยู่อาศัย หรือใช้ประโยชน์อื่นได้ โดยจำเลยเองก็ยังประสงค์จะขอให้โจทก์ต่อสัญญาเช่าให้อีก โจทก์จึงอาจนําอาคารของโจทก์ให้บุคคลอื่นเช่าได้ ที่ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยชําระค่าเสียหายคิดเสมือนค่าเช่ารายเดือนในอัตราเดือนละ 2,000 บาท ต่อคูหาเท่ากับอัตราค่าเช่าตามสัญญาตามที่โจทก์ขอ และศาลอุทธรณ์เห็นพ้องด้วย นับว่าเหมาะสมแล้ว
โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายเป็นค่าบํารุงรายปีเนื่องจากจำเลยอยู่ในอาคารที่เช่าต่อไปหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วโดยไม่มีสิทธิ โดยโจทก์นําอัตราค่าบํารุงรายปีที่จำเลยต้องชําระตามสัญญาเช่ามาเป็นเกณฑ์ในการเรียกร้องค่าเสียหายส่วนนี้ เท่ากับโจทก์เรียกค่าเสียหายโดยอาศัยข้อสัญญาเช่า เมื่อสัญญาเช่ามีการบอกเลิกสัญญาทำให้สัญญาสิ้นสุดแล้ว โจทก์จึงไม่อาจเรียกให้จำเลยชําระค่าบํารุงรายปีตามข้อสัญญาได้อีก คงมีสิทธิเรียกค่าเสียหายอันเนื่องมาจากจำเลยผิดสัญญาเท่านั้น
อนึ่ง ในระหว่างพิจารณาของศาลฎีกา ได้มี พ.ร.ก.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. 2564 โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 และมาตรา 3 แห่งพระราชกำหนดดังกล่าว ให้ยกเลิกความในมาตรา 7 แห่ง ป.พ.พ. เดิม และบัญญัติให้ใช้ความใหม่ว่า ถ้าจะต้องเสียดอกเบี้ยแก่กันและไม่ได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้ โดยนิติกรรมหรือโดยบทบัญญัติกฎหมายโดยชัดแจ้ง ให้ใช้อัตราร้อยละสามต่อปี... และมาตรา 4 แห่งพระราชกำหนดฉบับดังกล่าวให้ยกเลิกความในมาตรา 224 เดิม แห่ง ป.พ.พ. และบัญญัติให้ใช้ความใหม่ว่า หนี้เงินให้คิดดอกเบี้ยในระหว่างผิดนัดในอัตราที่กำหนดตามมาตรา 7 บวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละสองต่อปี... และพระราชกำหนดดังกล่าว มาตรา 7 บัญญัติให้ใช้บทบัญญัติตามมาตรา 224 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกำหนดนี้แก่การคิดดอกเบี้ยผิดนัดที่ถึงกำหนดเวลาชําระตั้งแต่วันที่พระราชกำหนดใช้บังคับ แต่ไม่กระทบกระเทือนถึงการคิดดอกเบี้ยผิดนัดในระหว่างช่วงเวลาก่อนที่พระราชกำหนดนี้ใช้บังคับ ปัญหาเรื่องการคิดดอกเบี้ยที่กำหนดไว้ตามกฎหมายเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นว่ากล่าวในชั้นฎีกา ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบ พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 7 การที่จำเลยผิดสัญญาต่อโจทก์จึงเป็นหนี้เงิน โจทก์มีสิทธิคิดดอกเบี้ยได้ในอัตราร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจะชําระหนี้แก่โจทก์ แต่ถ้ากระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนอัตราโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาเมื่อใด ก็ให้ปรับเปลี่ยนไปตามนั้น แต่ต้องไม่เกินร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามที่โจทก์ขอ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 224 ที่แก้ไขใหม่ ส่วนอัตราดอกเบี้ยนับแต่วันผิดสัญญาถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 โจทก์มีสิทธิคิดดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 224 เดิม

แม้โจทก์ในฐานะเจ้าหนี้จะมีสิทธิเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนเพื่อการไม่ชำระหนี้ โดยยึดเอาเบี้ยปรับในฐานเป็นจำนวนน้อยที่สุดแห่งค่าเสียหาย และพิสูจน์ค่าเสียหายยิ่งกว่านั้นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 380 วรรคสองก็ตาม แต่เมื่อศาลเห็นว่าเบี้ยปรับที่กำหนดไว้ 2,000,000 บาท นั้นเป็นจำนวนพอสมควรและไม่สูงเกินส่วนแล้ว จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ได้รับความเสียหายยิ่งกว่าจำนวนเบี้ยปรับนั้น
แม้จำเลยที่ 1 และที่ 2 จะต้องรับผิดในค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์แต่ฝ่ายเดียวตามข้อตกลงในหนังสือสัญญาจะซื้อขาย ข้อ 3 แต่ก็เป็นความรับผิดที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 จะพึงต้องปฏิบัติตามสัญญาในฐานะผู้ขายเมื่อไปดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ เมื่อโจทก์มิได้บรรยายฟ้องและมีคำขอบังคับในส่วนนี้ด้วย การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 มิได้ระบุเงื่อนไขข้อนี้ลงไว้ในคำพิพากษาจึงชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 142 แล้ว

สัญญาที่โจทก์จ้างจำเลยตรวจซ่อมเครื่องกำเนิดไฟฟ้าระบุว่า "ในขณะทำสัญญาผู้รับจ้าง (จำเลย) ได้นำหลักประกันเป็นหนังสือค้ำประกันความรับผิดตามสัญญาของธนาคาร ท. ภายในวงเงินร้อยละห้าของเงินค่าจ้างตามสัญญาเป็นเงิน 44,405 บาทมอบให้แก่ผู้ว่าจ้าง (โจทก์) เพื่อเป็นหลักประกันการปฏิบัติตามสัญญา" ดังนั้น เงินตามสัญญาค้ำประกันดังกล่าวจึงมิใช่เงินที่จำเลยมอบให้โจทก์ทันทีขณะทำสัญญา แต่เป็นเพียงหลักประกันเบื้องต้นเพื่อที่จะให้โจทก์เชื่อได้ว่าจำเลยจะปฏิบัติตามสัญญา และหากจำเลยผิดสัญญาโจทก์จะได้รับชดใช้ค่าเสียหายอย่างน้อยก็คือเงินที่เป็นหลักประกันนั่นเอง เงินตามหนังสือค้ำประกันดังกล่าวจึงมิใช่เงินที่โจทก์จะริบได้ทันทีเมื่อจำเลยผิดสัญญา แต่ถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหายฐานผิดสัญญาที่โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายอื่นอีก กรณีต้องนำเงินที่ธนาคาร ท. ส่งมาไปหักกับค่าเสียหายนั้นก่อนในฐานเป็นจำนวนน้อยที่สุดแห่งค่าเสียหายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 วรรคสอง

เงินประกันความรับผิดตามสัญญาข้อ 3 ซึ่งได้ระบุไว้ว่าเพื่อเป็นหลักประกันในการปฏิบัติการรับจ้างของจำเลยที่ 1ตามสัญญา จำเลยที่ 1 ได้นำหนังสือค้ำประกันความรับผิดของธนาคารภายในวงเงิน 295,000 บาท มาวางเป็นประกันไว้แก่โจทก์ตั้งแต่วันทำสัญญาแล้ว เงินตามหนังสือค้ำประกันของธนาคารดังกล่าวจึงไม่ใช่เงินมัดจำที่โจทก์จะริบได้เมื่อจำเลยที่ 1 ผู้รับจ้างผิดสัญญา แต่ถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหายฐานผิดสัญญา ดังนั้น เงินจำนวนนี้จำเลยที่ 1ผู้รับจ้างจึงมีสิทธินำไปหักกับยอดเงินค่าเสียหายที่เป็นค่าปรับที่ศาลได้กำหนดให้แก่โจทก์ได้ สำหรับค่าเสียหายที่โจทก์จะต้องจ้างผู้รับเหมารายใหม่แพงขึ้นจากสัญญาเดิมที่โจทก์ได้ว่าจ้างจำเลยที่ 1 แต่เงินจำนวนนี้ตามสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างอาคารระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1ข้อ 2 ของข้อความทั่วไปว่าด้วยการจ้างผู้อื่นทำงานต่อซึ่งกำหนดไว้ว่า "ค่าเสียหายในเบื้องต้นก็คือเงินค่าจ้างของผู้รับจ้างคนใหม่ที่เกินกว่าจำนวนเงินค่าจ้างของผู้รับจ้างที่เหลือซึ่งผู้รับจ้างจะต้องรับผิดชดใช้แก่ผู้ว่าจ้าง" เงินจำนวนดังกล่าวนี้จึงถือว่าเป็นค่าเสียหายในกรณีผู้รับจ้างผิดสัญญาเช่นกัน ตามสัญญาจ้างเหมา ข้อ 4 วรรคสุดท้าย ที่กำหนดไว้ว่าโจทก์ทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ชดใช้แต่ค่าปรับอย่างเดียวหรือค่าเสียหายกรณีจึงต้องด้วยบทบัญญัติมาตรา 380 วรรคสองแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนี้เมื่อโจทก์ไม่อาจพิสูจน์ความเสียหายยิ่งกว่าค่าปรับที่ศาลกำหนดให้ ศาลจึงไม่อาจกำหนดค่าเสียหายดังกล่าวให้โจทก์อีกได้

เงินประกันความรับผิดตามสัญญาข้อ 3 ซึ่งได้ระบุไว้ว่าเพื่อเป็นหลักประกันในการปฏิบัติการรับจ้างของจำเลยที่ 1 ตามสัญญา จำเลยที่ 1ได้นำหนังสือค้ำประกันความรับผิดของธนาคารภายในวงเงิน 295,000 บาท มาวางเป็นประกันไว้แก่โจทก์ตั้งแต่วันทำสัญญาแล้ว เงินตามหนังสือค้ำประกันของธนาคารดังกล่าวจึงไม่ใช่เงินมัดจำที่โจทก์จะริบได้เมื่อจำเลยที่ 1 ผู้รับจ้างผิดสัญญา แต่ถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหายฐานผิดสัญญา ดังนั้น เงินจำนวนนี้จำเลยที่ 1 ผู้รับจ้างจึงมีสิทธินำไปหักกับยอดเงินค่าเสียหายที่เป็นค่าปรับที่ศาลได้กำหนดให้แก่โจทก์ได้
สำหรับค่าเสียหายที่โจทก์จะต้องจ้างผู้รับเหมารายใหม่แพงขึ้นจากสัญญาเดิมที่โจทก์ได้ว่าจ้างจำเลยที่ 1 แต่เงินจำนวนนี้ตามสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างอาคารระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ข้อ 2 ของข้อความทั่วไปว่าด้วยการจ้างผู้อื่นทำงานต่อซึ่งกำหนดไว้ว่า "ค่าเสียหายในเบื้องต้นก็คือเงินค่าจ้างของผู้รับจ้างคนใหม่ที่เกินกว่าจำนวนเงินค่าจ้างของผู้รับจ้างที่เหลือซึ่งผู้รับจ้างจะต้องรับผิดชดใช้แก่ผู้ว่าจ้าง" เงินจำนวนดังกล่าวนี้จึงถือว่าเป็นค่าเสียหายในกรณีผู้รับจ้างผิดสัญญาเช่นกัน
ตามสัญญาจ้างเหมา ข้อ 4 วรรคสุดท้าย ที่กำหนดไว้ว่าโจทก์ทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ชดใช้แต่ค่าปรับอย่างเดียวหรือค่าเสียหายกรณีจึงต้องด้วยบทบัญญัติมาตรา 380 วรรคสอง แห่ง ป.พ.พ. ดังนี้เมื่อโจทก์ไม่อาจพิสูจน์ความเสียหายยิ่งกว่าค่าปรับที่ศาลกำหนดให้ ศาลจึงไม่อาจกำหนดค่าเสียหายดังกล่าวให้โจทก์อีกได้

ความเสียหายอันเนื่องมาจากการที่โจทก์ต้องจ้างบริษัทอื่นมาดำเนินการต่อและต้องเสียค่าจ้างเพิ่มขึ้นมีจำนวนมากกว่าค่าปรับที่เป็นค่าเสียหายที่กำหนดไว้ล่วงหน้าเมื่อโจทก์เจ้าหนี้ได้รับค่าเสียหายเต็มตามความเสียหายก็เท่ากับรวมเอาเบี้ยปรับในฐานะเป็นค่าเสียหายที่เป็นจำนวนน้อยที่สุดไว้ด้วยแล้วจึงไม่มีเหตุที่โจทก์จะเรียกเอาค่าปรับได้อีกหากจะกำหนดค่าปรับให้แก่โจทก์อีกจะเป็นการให้ค่าเสียหายซ้ำซ้อนกันและตามสัญญาข้อ5วรรคสุดท้ายกำหนดไว้ว่า"ผู้ว่าจ้างทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะเรียกร้องให้ผู้รับจ้างชดใช้แต่ค่าปรับอย่างเดียวหรือค่าเสียหายและริบสัมภาระอุปกรณ์การก่อสร้างดังกล่าวในข.ค.ด้วยหรือไม่ก็ได้"จากข้อสัญญาดังกล่าวจะเห็นว่าข้อสัญญาได้ใช้คำว่าเรียกค่าปรับหรือค่าเสียหายอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้นโดยผู้ว่าจ้างเป็นผู้เลือกเมื่อศาลอุทธรณ์กำหนดให้จำเลยชำระค่าเสียหายอันเป็นจำนวนเงินมากกว่าค่าปรับแก่โจทก์โดยให้นำค่าปรับที่จำเลยที่1ได้ชำระให้โจทก์ไว้แล้วมาหักออกก่อนจึงเป็นการชอบด้วยข้อกฎหมายและข้อสัญญาดังกล่าวแล้ว ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยที่1ชำระเงินจำนวน1,278,057.68บาทแทนที่จะพิพากษาให้จำเลยที่1ชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสิ้น1,279,057.68บาทเป็นเพราะศาลอุทธรณ์เขียนจำนวนค่าจ้างส่วนที่เพิ่มขึ้นจากสัญญาเดิมผิดพลาดไปจากจำนวนที่ถูกต้องคือจำนวน973,587.45บาทเป็นจำนวน972,587.45บาทจึงทำให้คำนวณค่าเสียหายเมื่อหักเงินค่าปรับจำนวน258,000บาทที่จำเลยที่1ชำระให้โจทก์ออกแล้วผิดพลาดขาดจำนวนไป1,000บาทอันเป็นข้อผิดพลาดเล็กน้อยศาลฎีกาจึงเห็นสมควรแก้ไขเสียให้ถูกต้องตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา143

ความเสียหายอันเนื่องมาจากการที่โจทก์ต้องจ้างบริษัทอื่นมาดำเนินการต่อและต้องเสียค่าจ้างเพิ่มขึ้นมีจำนวนมากกว่าค่าปรับที่เป็นค่าเสียหายที่กำหนดไว้ล่วงหน้า เมื่อโจทก์เจ้าหนี้ได้รับค่าเสียหายเต็มตามความเสียหายก็เท่ากับรวมเอาเบี้ยปรับในฐานะเป็นค่าเสียหายที่เป็นจำนวนน้อยที่สุดไว้ด้วยแล้วจึงไม่มีเหตุที่โจทก์จะเรียกเอาค่าปรับได้อีก หากจะกำหนดค่าปรับให้แก่โจทก์อีกจะเป็นการให้ค่าเสียหายซ้ำซ้อนกัน และตามสัญญาข้อ 5 วรรคสุดท้าย กำหนดไว้ว่า "ผู้ว่าจ้างทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะเรียกร้องให้ผู้รับจ้างชดใช้แต่ค่าปรับอย่างเดียวหรือค่าเสียหาย และริบสัมภาระอุปกรณ์การก่อสร้างดังกล่าว ใน ข.ค.ด้วยหรือไม่ก็ได้..." จากข้อสัญญาดังกล่าวจะเห็นว่า ข้อสัญญาได้ใช้คำว่าเรียกค่าปรับหรือค่าเสียหายอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น โดยผู้ว่าจ้างเป็นผู้เลือก เมื่อศาลอุทธรณ์กำหนดให้จำเลยชำระค่าเสียหายอันเป็นจำนวนเงินมากกว่าค่าปรับแก่โจทก์ โดยให้นำค่าปรับที่จำเลยที่ 1 ได้ชำระให้โจทก์ไว้แล้วมาหักออกก่อนจึงเป็นการชอบด้วยข้อกฎหมายและข้อสัญญาดังกล่าวแล้ว
ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินจำนวน1,278,057.68 บาท แทนที่จะพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสิ้น 1,279,057.68 บาท เป็นเพราะศาลอุทธรณ์เขียนจำนวนค่าจ้างส่วนที่เพิ่มขึ้นจากสัญญาเดิมผิดพลาดไปจากจำนวนที่ถูกต้อง คือ จำนวน 973,587.45 บาทเป็นจำนวน 972,587.45 บาท จึงทำให้คำนวณค่าเสียหายเมื่อหักเงินค่าปรับจำนวน 258,000 บาท ที่จำเลยที่ 1 ชำระให้โจทก์ออกแล้วผิดพลาดขาดจำนวนไป 1,000 บาท อันเป็นข้อผิดพลาดเล็กน้อย ศาลฎีกาจึงเห็นสมควรแก้ไขเสียให้ถูกต้องตาม ป.วิ.พ.มาตรา 143

ข้อเท็จจริงที่ว่า ผู้มาขอเช่าจะเช่าเพื่อดำเนินกิจการอะไรเป็นระยะเวลานานเท่าใด ตึกพิพาทอยู่ในย่านที่มีความเจริญหรือไม่ อีกทั้งมีผู้มาขอซื้อตึกพิพาทเมื่อใดนั้น เป็นเพียงราบละเอียดที่โจทก์ต้องนำสืบให้ปรากฏในชั้นพิจารณา เมื่อโจทก์ได้บรรยายว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายตึกและที่ดินพิพาททำให้โจทก์ได้รับความเสียหายโดยขาดประโยชน์ที่จะได้จากการให้เช่าเดือนละ 30,000 บาท และหากขายจะได้กำไร 1,700,000 บาท เพราะมีผู้มาขอเช่าและขอซื้อในจำนวนเงินดังกล่าว ฟ้องโจทก์ย่อมเป็นฟ้องที่ได้บรรยายโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ อีกทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้น ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 172วรรคสอง ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม
เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายตึกและที่ดินพิพาทแล้ว โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้ โดยให้โอนตึกพร้อมที่ดินพิพาทให้โจทก์พร้อมกับเรียกค่าเสียหายที่โจทก์ได้รับอีกด้วยเพราะโจทก์มิได้ฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาแต่เพียงอย่างเดียว แต่โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายอย่างอื่นที่โจทก์ได้รับ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 380 วรรคสอง อีกด้วย

ข้อเท็จจริงที่ว่าผู้มาขอเช่าจะเช่าเพื่อดำเนินกิจการอะไรเป็นระยะเวลานานเท่าใดตึกพิพาทอยู่ในย่านที่มีความเจริญหรือไม่อีกทั้งมีผู้มาขอซื้อตึกพิพาทเมื่อใดนั้นเป็นเพียงรายละเอียดที่โจทก์ต้องนำสืบให้ปรากฏในชั้นพิจารณาเมื่อโจทก์ได้บรรยายว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายตึกและที่ดินพิพาททำให้โจทก์ได้รับความเสียหายโดยขาดประโยชน์ที่จะได้จากการให้เช่าเดือนละ30,000บาทและหากขายจะได้กำไร1,700,000บาทเพราะมีผู้มาขอเช่าและขอซื้อในจำนวนเงินดังกล่าวฟ้องโจทก์ย่อมเป็นฟ้องที่ได้บรรยายโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับอีกทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา172วรรคสองฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายตึกและที่ดินพิพาทแล้วโจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้โดยให้โอนตึกพร้อมที่ดินพิพาทให้โจทก์พร้อมกับเรียกค่าเสียหายที่โจทก์ได้รับอีกด้วยเพราะโจทก์มิได้ฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาแต่เพียงอย่างเดียวแต่โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายอย่างอื่นที่โจทก์ได้รับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา380วรรคสองอีกด้วย

ค่าปรับรายวันตามที่ระบุไว้ในสัญญาจ้างเหมาทำการก่อสร้างคือเบี้ยปรับที่จำเลยที่ 1 สัญญาว่าจะใช้ให้แก่โจทก์เมื่อตนไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องตามควรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 381 วรรคแรก นั่นเอง ส่วนค่าตัดลดเปลี่ยนแปลงรายการอันเป็นค่าเสียหายตามสัญญา จึงเป็นค่าสินไหมทดแทนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 381 วรรคสอง ที่ให้บังคับตามบัญญัติแห่งมาตรา 380 วรรคสอง โจทก์จะเรียกค่าเสียหายตามบทบัญญัติดังกล่าวได้ต่อเมื่อโจทก์สามารถพิสูจน์ได้ว่า โจทก์ได้รับความเสียหายสูงกว่าเบี้ยปรับที่กล่าวแล้ว โดยหากมีโจทก์ก็ฟ้องเรียกค่าเสียหายจำนวนที่สูงกว่าเบี้ยปรับนั้นอีกได้ สำหรับคดีนี้โจทก์เรียกค่าเสียหายซึ่งไม่สูงไปกว่าเบี้ยปรับที่โจทก์ได้รับดังนั้น จำเลยทั้งสามจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ให้แก่โจทก์อีก