คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ชำระค่าเช่า

ที่ดินที่โจทก์เช่าซื้อจากจำเลยเป็นที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะเมื่อตามสัญญาเช่าซื้อจำเลยจะทำถนนให้โจทก์ไว้เป็นทางเข้าออกไปสู่ทางสาธารณะแล้วต่อมาจำเลยโอนถนนดังกล่าวให้แก่ ค. โจทก์จึงอาจได้รับความเดือดร้อนและเสียหายได้ และหากต่อมา ค.ไม่ยินยอมให้โจทก์ใช้ถนนที่กล่าวนี้เป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินที่เช่าซื้อ โจทก์ย่อมไม่มีทางเข้าไปยังที่ดินที่เช่าซื้อหรือออกจากที่ดินที่เช่าซื้อไปสู่ทางสาธารณะ ดังนั้น ก่อนที่จำเลยโอนขายที่ดินให้แก่ ค.จำเลยสามารถจะแบ่งแยกที่ดินส่วนที่ทำเป็นถนนออกก่อน หรือหากจำเป็นต้องโอนที่ดินส่วนนี้ให้ติดไปกับที่ดินที่จำเลยโอนขายให้แก่ ค. ก็ควรทำด้วยประการใด ๆ เพื่อให้ ค.นายคมเดชมีความผูกพันตามกฎหมายที่ต้องยอมรับสิทธิของโจทก์ที่จะเข้าออกจากที่ดินที่เช่าซื้อไปสู่ทางสาธารณะได้ต่อไปไว้ด้วยแต่จำเลยหาได้ทำเช่นนั้นไม่ เมื่อโจทก์แจ้งให้จำเลยจัดการเรื่องถนนให้เรียบร้อยจำเลยก็หาจัดการไม่ เหตุการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นระหว่างการปฏิบัติตามสัญญาเช่าซื้อ หากโจทก์ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลยจนเสร็จสิ้นก็ไม่แน่ว่าจำเลยจะจัดการกับปัญหาที่จำเลยก่อขึ้นให้เรียบร้อยให้แก่โจทก์ได้ การที่โจทก์หน่วงเหนี่ยวยังไม่ชำระค่าเช่าซื้อส่วนที่เหลือให้แก่จำเลยจึงนับว่ามีเหตุอันควร ถือไม่ได้ว่าโจทก์ผิดสัญญาเช่าซื้อ ดังนั้น เมื่อโจทก์พร้อมที่จะรับโอนที่ดินที่เช่าซื้อและชำระราคาส่วนที่เหลือให้แก่จำเลย จำเลยก็ต้องโอนให้โจทก์และรับชำระราคาส่วนที่เหลือ

สัญญาเช่าซื้อกำหนดว่า ถ้าจำเลยที่ 1 ผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อสองงวดติดต่อกันหรือปฏิบัติผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใดให้สัญญาเช่าซื้อเป็นอันเลิกกัน หรือโจทก์มีสิทธิเลิกสัญญาเช่าซื้อได้ แต่โจทก์ยอมรับชำระค่าเช่าซื้อที่จำเลยที่ 1 ชำระไม่ตรงตามงวดโดยที่โจทก์มิได้โต้แย้ง แสดงว่าโจทก์มิได้ถือเอางวดหรือระยะเวลาการชำระค่าเช่าซื้อเป็นสิ่งสำคัญในการชำระค่าเช่าอันเป็นการทำให้ผิดสัญญาเช่าซื้อ ถือว่าจำเลยที่ 1 ยังมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อโจทก์มิได้บอกเลิกสัญญาเช่าซื้อแก่จำเลยที่ 1 ก่อนที่โจทก์ยึดรถยนต์สัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 จึงยังไม่เลิกกัน ต่อมาโจทก์ยึดรถยนต์คืนโดยจำเลยที่ 1 มิได้โต้แย้งถือได้ว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 ต่างสมัครใจเลิกสัญญากันโดยปริยายคู่สัญญาต้องคืนสู่ฐานะเดิมจำเลยที่ 1 รับผิดเพียงชดใช้ค่าขาดประโยชน์จากการใช้ทรัพย์ของโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคสาม เท่านั้น

คดีที่โจทก์ จำเลยที่ 1 และที่ 2 โต้เถียงกันว่า จำเลยที่ 1และที่ 2 ได้โอนสิทธิการเช่าซื้อให้แก่โจทก์หรือไม่ และโจทก์ได้ชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนแล้วหรือไม่ หากศาลพิพากษาให้โจทก์ชนะคดี โจทก์ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในรถยนต์พิพาท ส่วนคำขอท้ายฟ้องที่ขอให้จำเลยร่วมกันโอนใส่ชื่อโจทก์ในสมุดคู่มือทะเบียนรถยนต์พิพาทนั้นเป็นเพียงผลจากการที่ศาลได้พิพากษาว่าโจทก์มีกรรมสิทธิ์ในรถยนต์พิพาทนั่นเอง จึงเป็นคดีมีทุนทรัพย์ อันได้แก่ราคารถยนต์นั่นเอง ซึ่งไม่เกินสองแสนบาท จึงต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248วรรคหนึ่ง
การที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ให้การต่อสู้ว่าไม่เคยโอนสิทธิการเช่าซื้อรถยนต์พิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์ชำระเงินให้จำเลยเป็นค่าเช่ารถยนต์และชำระหนี้มิใช่ค่าเช่าซื้อนั้นก็เท่ากับปฏิเสธอยู่ในตัวว่าโจทก์ไม่ได้ชำระค่าเช่าซื้อรถยนต์พิพาท และศาลชั้นต้นก็ได้กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาทไว้ว่าโจทก์ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ครบถ้วนแล้วหรือไม่ จึงชอบที่ศาลอุทธรณ์จะวินิจฉัยฟังข้อเท็จจริงว่าโจทก์ยังชำระค่าเช่าซื้อไม่ครบถ้วน และยกขึ้นเป็นเหตุยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 1 ได้

ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าโจทก์ซื้อที่ดินอันเป็นทรัพย์ที่จำเลยเช่าจาก น.และ พ.แล้ว โจทก์เป็นเจ้าของทรัพย์ที่เช่า จำเลยมิได้อุทธรณ์คัดค้านคำพิพากษาศาลชั้นต้นในข้อนี้ ปัญหานี้ย่อมเป็นอันยุติตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ไม่เป็นประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยในชั้นอุทธรณ์ ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าสัญญาซื้อขายที่ดินที่เช่าระหว่างโจทก์กับ น. และ พ.เป็นนิติกรรมอำพรางสัญญากู้ยืม สัญญาซื้อขายจึงเป็นโมฆะโจทก์มิใช่เจ้าของที่ดินที่เช่านั้น เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ.มาตรา 142
โจทก์ได้มอบให้ทนายความมีหนังสือลงวันที่ 22 ธันวาคม 2535แจ้งให้จำเลยทราบว่า น. และ พ.ขายที่ดินที่จำเลยเช่าให้โจทก์แล้ว ให้จำเลยนำค่าเช่างวดที่จะต้องชำระภายในวันที่ 20 มีนาคม 2536 มาชำระให้โจทก์ซึ่งจำเลยรับทราบแล้วเมื่อวันที่ 23 ธันวาคม 2535 การที่จำเลยนำเงินค่าเช่าไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์ประจำศาลจังหวัดภูเก็ตโดยมีเงื่อนไขในการวางทรัพย์ตามคำร้องขอวางทรัพย์ว่า หากโจทก์มารับเงินก็ขอให้โจทก์ทำสัญญาเช่าใหม่กับจำเลยตามเงื่อนไขในสัญญาเช่าเดิมที่ น.ทำกับจำเลย เมื่อโจทก์ขอรับเงินที่จำเลยวางไว้เพื่อชำระค่าเช่าตามสิทธิของโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า ตาม ป.พ.พ.มาตรา 569 วรรคสอง แต่ไม่อาจรับเงินได้เนื่องจากติดเงื่อนไขที่จำเลยกำหนดไว้ในการวางเงินดังกล่าวที่ว่าโจทก์ต้องทำสัญญาเช่ากับจำเลยใหม่ตามเงื่อนไขในสัญญาเช่าเดิม ซึ่งเงื่อนไขดังกล่าวไม่มีบทบัญญัติใดใน ป.พ.พ.ว่าด้วยเช่าทรัพย์บัญญัติรองรับไว้ การที่โจทก์ไม่ประสงค์จะทำสัญญาเช่าใหม่กับจำเลยจึงมิใช่ความผิดของโจทก์ ดังนั้นการวางเงินโดยมีเงื่อนไขดังกล่าวจึงถือไม่ได้ว่าจำเลยชำระค่าเช่านั้นให้โจทก์แล้ว จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาส่วนที่จำเลยอุทธรณ์ว่า การโอนทรัพย์ที่เช่าดังกล่าวเป็นการโอนสิทธิเรียกร้องน.มิได้แจ้งการโอนให้จำเลยทราบเป็นหนังสือตาม ป.พ.พ. มาตรา 306 วรรคแรกการโอนสิทธิเรียกร้องไม่ชอบ จึงถือว่าโจทก์มิได้เป็นเจ้าหนี้จำเลยและไม่มีอำนาจฟ้องนั้น เห็นว่า จำเลยมิได้ยกปัญหาข้อนี้ขึ้นต่อสู้ไว้ในคำให้การ จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น ต้องห้ามอุทธรณ์ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 225วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาจึงไม่วินิจฉัยให้

การที่จำเลยที่ 1 ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่โจทก์เกินกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าซื้อตลอดมาทุกงวด โจทก์ก็ยินยอมรับไว้โดยมิได้ทักท้วง ตามพฤติการณ์แสดงว่า หลังจากจำเลยที่ 1 ผิดนัดในการชำระค่าเช่าซื้อแล้ว โจทก์และจำเลยที่ 1 ไม่ถือเอากำหนดเวลาชำระค่าเช่าซื้อตามสัญญาเป็นสำคัญอีกต่อไป จึงนำเอาข้อกำหนดในสัญญาเช่าซื้อมาใช้บังคับโดยถือว่าโจทก์ยอมผ่อนผันเวลาที่สัญญาจะเลิกกันออกไปอีก และถือว่าสัญญาเช่าซื้อเลิกกันทันทีในวันที่ที่จำเลยที่ 1 จะต้องชำระค่าเช่าซื้อหาได้ไม่ ในกรณีดังกล่าวหากโจทก์ต้องการจะเลิกสัญญาจะต้องบอกกล่าวให้จำเลยที่ 1ชำระค่าเช่าซื้อตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 ก่อนโจทก์เพียงแต่มีหนังสือถึงจำเลยทั้งสามชำระหนี้ตามสัญญาเช่าซื้อเกี่ยวกับค่าเสียหายที่โจทก์ขาดประโยชน์จากการได้รับรถยนต์ที่เช่าซื้อคืนมาล่าช้าเท่านั้น หนังสือดังกล่าวเป็นเพียงหนังสือทวงถามให้จำเลยทั้งสามชำระค่าเสียหายโดยอ้างว่าสัญญาเช่าซื้อเลิกกันก่อนแล้ว ถือไม่ได้ว่าเป็นหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าซื้อแต่การที่โจทก์ได้ยึดรถยนต์ที่เช่าซื้อโดยจำเลยที่ 1 ไม่ได้โต้แย้งการยึดแต่อย่างใดเลยเป็นพฤติการณ์ที่ถือว่าโจทก์กับจำเลยที่ 1ต่างประสงค์หรือสมัครใจเลิกสัญญาเช่าซื้อต่อกันแล้วนับแต่วันที่โจทก์ยึดรถยนต์ที่เช่าซื้อคืน โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง ถึงแม้ว่าโจทก์จะได้ติดตามยึดรถยนต์คืนจากจำเลยที่ 1 มาครั้งหนึ่งแล้วก็ตาม แต่เมื่อปรากฏว่า จำเลยที่ 1 ยังชำระค่าเช่าซื้อให้โจทก์อยู่แสดงว่าช่วงระยะเวลาดังกล่าวโจทก์และจำเลยที่ 1 ยังคงผูกพันกันตามสัญญาเช่าซื้ออยู่ สัญญายังมิได้เลิกกันในช่วงนั้น จำเลยที่ 2 ในฐานะผู้ค้ำประกัน จึงต้องรับผิดตามสัญญาเช่าซื้อ เมื่อสัญญาเช่าซื้อเลิกกัน คู่สัญญาจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับสู่ฐานะที่เป็นอยู่เดิม จำเลยที่ 1 ผู้เช่าซื้อจะต้องคืนรถยนต์เพื่อให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าซื้อกลับคืนสู่ฐานะเดิมและจะต้องใช้เงินเป็นค่าเสียหายแก่โจทก์ในการใช้รถยนต์ของโจทก์ในระหว่างที่ตนยังไม่ส่งมอบรถยนต์คืนตามควรค่าแห่งการนั้น ๆ ด้วย

สัญญาเช่าซื้อเป็นสัญญาเช่าทรัพย์ประเภทหนึ่ง เมื่อรถยนต์ที่เช่าซื้อสูญหาย สัญญาย่อมระงับไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 567 นอกจากนี้ตามหนังสือบอกกล่าวของทนายโจทก์ถึงจำเลยทั้งสองก็ระบุชัดว่าโจทก์เลิกสัญญา จึงฟังได้ว่าสัญญาเช่าซื้อเลิกกันแล้ว จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องชำระค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระต่อไปแม้ตามสัญญาเช่าซื้อข้อ 5จะระบุให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินค่าเช่าซื้อจนครบในกรณีที่ทรัพย์สินที่เช่าซื้อถูกโจรภัยก็ตาม แต่เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่ต้องชำระค่าเช่าซื้ออีกต่อไปก็ถือได้ว่า จำเลยที่ 1 ได้ตกลงชำระค่าเสียหายเท่ากับค่าเช่าซื้อที่ค้างให้แก่โจทก์ในกรณีนี้ซึ่งมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่ศาลมีอำนาจลดหย่อนลงได้หากเห็นว่าค่าเสียหายที่กำหนดไว้นั้นสูงเกินควร เมื่อสัญญาเช่าซื้อเลิกกันแล้วโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อไปตามสัญญาข้อ 7 แต่จำเลยทั้งสองมีหน้าที่ต้องชำระดอกเบี้ยในอัตรารอยละเจ็ดครึ่งต่อปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224

เดิมจำเลยเข้าอยู่ในตึกแถวพิพาทก็โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่ากับโจทก์ต่อมาเมื่อสัญญานั้นสิ้นกำหนดเวลาแล้วและก่อนที่จำเลยจะทำสัญญาเช่าจากบริษัท ฮ. จำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทและชำระค่าเช่าให้โจทก์ตลอดมา แม้บริษัท ฮ. เป็นผู้เช่าตึกแถวพิพาทจากสำนักพระราชวัง (สำนักงานพระคลังข้างที่)เมื่อ พ.ศ.2516แต่ขณะนั้นจำเลยก็ยังเป็นผู้เช่าจากโจทก์และชำระค่าเช่าให้โจทก์ตลอดมาเช่นกันจำเลยจึงอยู่ในตึกแถวพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าจากโจทก์ต่อมาแม้การเช่าของโจทก์ซึ่งได้รับโอนสิทธิจากผู้ให้เช่าคนก่อน ๆ จะสิ้นกำหนดเวลาลงแล้วโจทก์ย่อมฟ้องจำเลยได้

สัญญาเช่าซื้อกำหนดไว้ว่า "ถ้าทรัพย์สินที่เช่าซื้อถูกโจรภัย อัคคีภัย วินาศภัย สูญหาย บุบสลาย ถูกทำลาย ถูกอายัด ถูกยึด หรือถูกริบไม่ว่าโดยเหตุสุดวิสัยหรือโดยเหตุใด ๆ ผู้เช่าซื้อยอมรับผิดฝ่ายเดียวและจะแจ้งให้เจ้าของทราบทันที ยอมติดตามฟ้องร้องเอาคืน ยอมซ่อมแซมให้คืนสภาพเดิม และยอมชำระค่าเช่าซื้อจนครบ......" ตามข้อสัญญาดังกล่าวมา ศาลฎีกาเห็นว่าในกรณีที่ทรัพย์ที่เช่าซื้อสูญหายไม่ว่าโดยเหตุสุดวิสัย หรือ โดยเหตุใด ๆ ผู้เช่าซื้อ (จำเลย) ยอมรับผิดชำระค่าเช่าซื้อตามสัญญาจนครบ แม้ตามสัญญาข้อนี้จะเรียกว่าค่าเช่าซื้อก็ตามแต่ก็มิได้ระบุให้ผู้เช่าซื้อผ่อนชำระเป็นงวด ๆ ดังกรณีที่ทรัพย์ที่เช่าซื้อไม่สูญหาย ด้วยเหตุนี้ความหมายของคำว่า "ยอมชำระค่าเช่าซื้อตามสัญญาจนครบ" จึงมีเพียงว่า ผู้เช่าซื้อจะต้องชำระราคาทรัพย์ที่เช่าซื้อจนครบตามที่ระบุไว้ในสัญญา เมื่อปรากฏว่าโจทก์ยังได้รับชำระเงินไม่ครบตามราคาค่าเช่าซื้อที่ตกลงกับจำเลยจึงต้องชำระค่าเช่าซื้อที่ยังขาดอยู่ให้แก่โจทก์จนครบ (อ้างฎีกา 1404/2519)

ตามข้อ 3 แห่งสัญญาเช่าซื้อ ระบุให้จำเลยที่ 1 ผู้เช่านำค่าเช่าไปชำระแก่โจทก์ผู้ให้เช่า ณ สถานที่ประกอบธุรกิจของโจทก์ภายในวันที่ 10 ของทุก ๆ เดือน ทั้งยังระบุต่อไปว่า ผู้เช่าสัญญาว่าไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด ผู้เช่าจะอ้างเหตุที่เจ้าของมิได้ส่งคนไปเก็บค่าเช่าขึ้นเป็นข้อแก้ตัวให้พ้นความรับผิดไม่ชำระค่าเช่าหรือชำระค่าเช่าให้ช้ากว่ากำหนดไม่ได้เป็นอันขาด ซึ่งหมายความว่าจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ต้องนำค่าเช่าซื้อไปชำระให้โจทก์ แม้ในทางปฏิบัติโจทก์จะส่งพนักงานมาเก็บค่าเช่าซื้อจากจำเลยที่ 1 แล้วต่อมาโจทก์จะไม่ส่งพนักงานมาเก็บค่าเช่าซื้อก็เป็นหน้าที่ของจำเลยที่ 1 จะต้องนำค่าเช่าซื้อไปชำระแก่โจทก์ตามสัญญาจำเลยจะนำเหตุที่โจทก์ไม่ส่งพนักงานไปเก็บค่าเช่าซื้อมาเป็นข้ออ้างให้พ้นความรับผิดว่า จำเลยที่ 1 มิได้ผิดนัดชำระค่าเช่าซื้อไม่ได้เมื่อจำเลยที่ 1 ผิดนัดไม่ใช้เงินค่าเช่าซื้อสองคราวติด ๆ กันโจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อและมีอำนาจฟ้อง

การที่ผู้ให้เช่าไปเก็บค่าเช่าจากผู้เช่าตลอดมา เป็นการแสดงให้เห็นว่าผู้ให้เช่ามิได้ถือเด็ดขาดว่าผู้เช่าจะต้องชำระค่าเช่าณ สำนักงานหรือที่อยู่ของผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่า เมื่อผู้ให้เช่าไม่ไปเก็บค่าเช่าจากผู้เช่าจะว่าผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าไม่ได้ต่อมามีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่าผู้เช่าขอชำระค่าเช่าที่ค้างชำระให้แก่ผู้รับโอน แต่ผู้รับโอนไม่ยอมรับชำระ ผู้เช่าจึงส่งค่าเช่านั้นทางธนาณัติไปให้ผู้รับโอน ผู้รับโอนก็ไม่รับอีก ดังนี้ ถือว่าผู้เช่ามิได้ผิดนัดชำระค่าเช่า
การที่ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่า อาจกระทำได้ในกรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญาเช่า หรือทำผิดหน้าที่ตามกฎหมายในเรื่องเช่าหรือในกรณีอื่นซึ่งเกี่ยวกับเรื่องการเช่าโดยตรง ส่วนการที่ผู้เช่าไม่ไปให้ความยินยอมในการที่ผู้ให้เช่ารังวัดแบ่งแยกที่ดินที่เช่านั้นไม่เกี่ยวกับการเช่าจึงไม่เป็นเหตุที่ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้และกรณีนี้ก็มิใช่เรื่องที่ผู้เช่าต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553 แต่อย่างใด