คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
บ้าน

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนและล่วงเลยเวลาการชำระหนี้มาประมาณครึ่งปีแล้ว โดยโจทก์มิได้ชำระเงินดาวน์ให้ครบถ้วนตามสัญญา ส่วนจำเลยก็มิได้ก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จในกำหนดที่ตกลงเช่นกัน หนี้ที่จำเลยทวงถามเป็นเงินดาวน์งวดสุดท้ายเพียง 29,500 บาท ซึ่งโจทก์ชำระมาแล้วถึง 642,000 บาท คงเหลือเพียงการโอนกรรมสิทธิ์กันและชำระเงินที่เหลือทั้งหมดโดยวิธีกู้เงินจากธนาคารเท่านั้น ดังนั้น หนังสือบอกกล่าวของจำเลยที่ทวงถามให้โจทก์ชำระหนี้เงินดาวน์งวดสุดท้ายเพื่อใช้สิทธิบอกเลิกสัญญานั้น จำเลยจะต้องขอปฏิบัติการชำระหนี้ต่อโจทก์ด้วยว่าจำเลยพร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์แล้ว เมื่อจำเลยมิได้ขอปฏิบัติการชำระหนี้ด้วย โจท์ก่จะไม่ยอมชำระหนี้นั้นก็ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาภายหลังจากจำเลยเคยบอกเลิกสัญญามาแล้ว เท่ากับต่างฝ่ายต่างมีเจตนาเลิกสัญญาต่อกัน สัญญาระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นอันเลิกกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายกลับคืนสู่ฐานะที่เป็นอยู่เดิม จำเลยต้องคืนเงินดาวน์ที่โจทก์ชำระแล้วทั้งหมดแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยตาม ป.พ.พ. มาตรา 391

แม้แผ่นพับโฆษณาของบริษัทจำเลยจะมีข้อความและเงื่อนไขโครงการระบุว่าขายบ้านพร้อมที่ดิน แต่โจทก์จองซื้อที่ดินกับจำเลยก่อนยังไม่มีการปลูกสร้างบ้าน โดยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน มีการชำระเงินในวันทำสัญญาและแบ่งชำระเงินมัดจำอีก20 งวด ซึ่งเงินส่วนที่เหลือโจทก์จะชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระบุว่า รูปแบบ แปลน วัสดุ อุปกรณ์และรายละเอียดของบ้านพักอาศัยที่ผู้จะซื้อจะปลูกสร้างบนที่ดินก็ดี ตำแหน่งของบ้านก็ดี จะต้องให้ผู้จะขายให้ความยินยอมและเห็นชอบด้วย เพื่อทัศนียภาพที่สวยงามและความเป็นระเบียบเรียบร้อย และผู้จะซื้อเฉพาะที่ดินให้คำมั่นว่าจะทำสัญญาปลูกสร้างบ้านให้เรียบร้อยภายใน 12 เดือน หากผู้จะซื้อผิดเงื่อนไขผู้จะขายมีสิทธิเลิกสัญญาและคืนเงินให้ผู้จะซื้อครึ่งหนึ่งของเงินที่ชำระมาทั้งหมดซึ่งข้อสัญญาดังกล่าวมิได้ห้ามโจทก์ผู้จะซื้อในการว่าจ้างผู้อื่นให้ปลูกบ้านแต่กลับให้สิทธิโจทก์ที่จะว่าจ้างผู้อื่นปลูกสร้างบ้านภายใน 12 เดือน ตามแบบบ้านที่จำเลยกำหนด ส่วนข้อสัญญาที่ระบุว่าสัญญาจ้างก่อสร้างบ้านพักอาศัยเกี่ยวพันกับสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินซึ่งจะแยกจากกันไม่ได้นั้น ก็ใช้บังคับในกรณีที่โจทก์ทำสัญญาว่าจ้างจำเลยให้ปลูกบ้านบนที่ดินที่ซื้อขายเท่านั้นจึงจะถือว่าแยกจากกันไม่ได้ ดังนั้น เมื่อโจทก์ยังไม่ได้ทำสัญญาจ้างจำเลยปลูกสร้างบ้าน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างบ้านจึงแยกจากกันทำคนละฉบับก็ได้ส่วนที่ต่อมาโจทก์จ้างจำเลยให้ปลูกสร้างบ้านบนที่ดินที่จะซื้อตามตารางราคาและการชำระเงินที่จำเลยมอบให้แก่โจทก์ในวันจองนั้น เอกสารดังกล่าวระบุหมายเหตุว่าราคานี้อาจเปลี่ยนแปลงได้โดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้า ดังนั้นราคาในเอกสารดังกล่าวจึงเป็นราคาที่กำหนดโดยมีเงื่อนไข เพราะราคาบ้านย่อมขึ้นอยู่กับราคาวัสดุอุปกรณ์ตลอดจนค่าแรงงานและสถานการณ์ขณะนั้น ซึ่งโจทก์จะได้ราคาค่าปลูกบ้านตามเอกสารดังกล่าว โจทก์จะต้องตกลงทำสัญญากับจำเลยก่อนที่จะมีการปรับราคาค่าปลูกสร้างเพิ่มขึ้น ด้วยเหตุนี้ โจทก์จึงไม่อาจยกเอาการที่จำเลยปรับราคาค่าปลูกบ้านเพิ่มขึ้นมาเป็นเหตุไม่ปฏิบัติตามสัญญาหาได้ไม่ เมื่อโจทก์ไม่ชำระราคาที่ดินตามที่ตกลงกันไว้ โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา การที่จำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่ชำระมาแล้วนั้น จึงเป็นการปฏิบัติตามสิทธิและข้อตกลงในสัญญาโดยชอบแล้ว

โจทก์ฟ้องอ้างว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านตามฟ้องในลักษณะที่ต้องรื้อถอนไปอย่างสังหาริมทรัพย์ จึงไม่ใช่กรณีฟ้องเรียกบ้านในสภาพที่ปลูกอยู่บนที่ดินอย่างอสังหาริมทรัพย์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านดังกล่าวได้ มีเพียงสิทธิที่จะเข้าไปรื้อถอนบ้านตามสัญญาโดยจำเลยไม่มีสิทธิมาขัดขวางห้ามปรามเท่านั้น ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1พิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากบ้านตามฟ้อง เป็นการ พิพากษาบังคับไม่ตรงกับสภาพแห่งข้อหาตามคำฟ้องและเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน

แผ่นพับโฆษณาของจำเลยระบุว่าเริ่มก่อสร้างบ้านเดือนกันยายน2537 จะแล้วเสร็จปลายปี 2539 โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อได้พบแผ่นพับโฆษณาดังกล่าว ได้พิจารณารูปแบบบ้าน ทำเลที่ดินและเงื่อนไขต่าง ๆ ที่ระบุไว้และใช้เป็นส่วนหนึ่งในการตัดสินใจที่จะซื้อจำเลยจึงมีหน้าที่ต้องก่อสร้างบ้านให้เสร็จภายในวันดังกล่าว เมื่อมิได้ก่อสร้างให้เสร็จภายในวันที่ 30 กันยายน 2539 และได้ทำหนังสือถึงโจทก์ยืนยันว่าจะก่อสร้างให้เสร็จภายในวันที่ 27 พฤศจิกายน 2539 แต่จำเลยก็ไม่เสร็จตามที่ขอขยายเวลาออกไป โจทก์ย่อมมีสิทธิไม่ชำระหนี้จนกว่าจำเลยจะชำระหนี้ตอบแทนโจทก์จึงไม่ผิดสัญญา การที่จำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบว่าได้ก่อสร้างบ้านเสร็จเมื่อวันที่ 9 มิถุนายน 2540 ซึ่งพ้นกำหนดเวลาที่จำเลยขอขยายการก่อสร้างออกไป จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้
การที่โจทก์นำสืบแผ่นพับโฆษณาเสนอขายบ้านพร้อมที่ดินของจำเลยที่กำหนดเวลาเริ่มก่อสร้างไว้และกำหนดเวลาแล้วเสร็จเพื่อจะอธิบายให้เห็นชัดในสัญญาจะซื้อจะขายว่ากำหนดเวลาสร้างแล้วเสร็จจะเป็นวันเวลาใด มิใช่เป็นการนำพยานบุคคลมาสืบเพิ่มเติมตัดทอนหรือเปลี่ยนแปลงแก้ข้อความในเอกสารตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข)

บ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดินในลักษณะตรึงตราถาวรนับได้ว่าเป็นส่วนซึ่งโดยสภาพเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้นและไม่อาจแยกจากกันได้ นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป บ้านจึงเป็นส่วนควบของที่ดิน ผู้ซื้อที่ดินย่อมมีกรรมสิทธิ์ในบ้านซึ่งเป็นส่วนควบนั้นด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144

แม้โจทก์ จำเลย และ ย. ซึ่งเป็นบิดาของจำเลย จะได้รับการสันนิษฐานไว้ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1357 ว่าผู้เป็นเจ้าของรวมกันมีส่วนเท่ากันก็ตามแต่ข้อสันนิษฐานของกฎหมายดังกล่าวไม่ใช่ข้อสันนิษฐานเด็ดขาดโจทก์สามารถนำสืบหักล้างเปลี่ยนแปลงได้ เมื่อพฤติการณ์แสดงให้เห็นชัดแจ้งว่าที่ดินและบ้านพิพาทเป็นของโจทก์และจำเลยโดย ย. เพียงแต่มีชื่อร่วมในโฉนดที่ดินพิพาทเพื่อการเสนอธนาคารขออนุมัติกู้เงิน ย. จึงหาได้มีส่วนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมแต่อย่างใดไม่ โจทก์มีสิทธิฟ้องขอแบ่งที่ดินและบ้านพิพาทซึ่งเป็นสินสมรสกึ่งหนึ่ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์หย่าขาดจากจำเลยให้โจทก์เป็นผู้ใช้อำนาจปกครองบุตรผู้เยาว์ ให้จำเลยแบ่งที่ดินและบ้านพิพาทแก่โจทก์กึ่งหนึ่งเป็นเงิน 375,000 บาท ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่าให้จำเลยแบ่งแก่โจทก์หนึ่งในสามเป็นเงิน 250,000 บาทโจทก์ฎีกาขอให้พิพากษาให้จำเลยแบ่งแก่โจทก์กึ่งหนึ่ง ดังนี้ทุนทรัพย์พิพาทกันในชั้นฎีกาเป็นเงิน 125,000 บาท ต้องเสียค่าขึ้นศาลจากทุนทรัพย์ดังกล่าว และแม้ไม่เกินสองแสนบาทก็ไม่ต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงเพราะเป็นคดีเกี่ยวกับสิทธิในครอบครัว

ป. ให้จำเลยอยู่อาศัยในที่ดินพิพาทตั้งแต่ได้รับการยกให้ตลอดมา และจำเลยได้ปลูกบ้านในที่ดินพิพาทหลังจากที่ดินพิพาทตกเป็นของ ป. แล้วโดย ป. รู้เห็นยินยอม กรณีเป็นเรื่องที่จำเลยใช้สิทธิอาศัยในที่ดินพิพาทปลูกสร้างบ้านไว้ในที่ดินนั้น บ้านจึงเข้าข้อยกเว้นไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดินพิพาท ตาม ป.พ.พ. มาตรา 146

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 146 ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราวไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย ป. ซึ่งเป็นผู้เช่าที่ดินราชพัสดุได้ใช้สิทธิในการเช่าปลูกสร้างบ้านพิพาทลงในที่ดินราชพัสดุ บ้านพิพาทจึงไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดินราชพัสดุ
การจดทะเบียนการโอนสิทธิการเช่าที่ดินราชพัสดุจากบุคคลผู้มีสิทธิไปยังบุคคลอื่นต่อเจ้าหน้าที่ของทางราชการ หาใช่เป็นการจดทะเบียนการให้อสังหาริมทรัพย์ไม่ เพราะการโอนบ้านพิพาทซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์จะต้องปฏิบัติตาม ป.พ.พ. มาตรา 456, 525 ประกอบ ป. ที่ดิน มาตรา 71 คือ ไปจดทะเบียนการได้รับการยกให้บ้านพิพาทต่อเจ้าพนักงานที่ดินตาม ป. ที่ดิน ฉะนั้นการโอนไปซึ่งสิทธิการเช่าที่ดินราชพัสดุยังถือไม่ได้ว่าเป็นการยกให้บ้านพิพาทเพราะยังไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่กฎหมายกำหนด การยกให้บ้านพิพาทไม่สมบูรณ์ ไม่มีผลให้บ้านพิพาทโอนตกไปยังผู้รับโอน

จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในบ้านพิพาทกับโจทก์โดยได้ปลูกบนที่ดิน 2 แปลง ที่ดินแปลงหนึ่งจำเลยได้รับการ ยกให้จากมารดา อีกแปลงหนึ่งคือที่ดินพิพาทโจทก์ได้รับยกให้ จากน้องชายจำเลยโดยมีข้อแลกเปลี่ยนให้โจทก์ยอมรับบุตรน้องชาย บุตรของน้องชายจำเลยเป็นบุตรของโจทก์ ดังนั้น แม้โจทก์ จะมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแต่ผู้เดียวก็ตาม แต่โจทก์ได้ที่ดินพิพาทมาในระหว่างที่อยู่กินฉันสามีภริยา กับจำเลย โดยได้รับการยกให้จากน้องชายจำเลยด้วย ความสัมพันธ์และข้อแลกเปลี่ยนระหว่างบุคคลในครอบครัว ทั้งสองฝ่ายได้ครอบครองร่วมกันมาระหว่างอยู่กินด้วยกัน ถือว่าเป็นทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน มีกรรมสิทธิ์ร่วมกันคนละครึ่ง

จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพิพาทรวมกับโจทก์โดยปลูกบ้านบนที่ดิน 2 แปลง และล้อมรั้วรอบที่ดินทั้งสองแปลง ที่ดินแปลงหนึ่งจำเลยได้รับการยกให้จากมารดาอีกแปลงหนึ่งคือที่ดินพิพาท โจทก์ได้รับยกให้จาก น้องชายจำเลยโดยมีข้อแลกเปลี่ยนให้โจทก์ยอมรับ บุตรของน้องชายจำเลยเป็นบุตรของโจทก์ ตามพฤติการณ์ ดังกล่าวแม้โจทก์จะมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน พิพาทแต่ผู้เดียวก็ตาม แต่โจทก์ได้ที่ดินพิพาทมาในระหว่าง ที่อยู่กินฉันสามีภริยากับจำเลย โดยได้รับการยกให้ จากน้องชายจำเลยด้วยความสัมพันธ์และข้อแลกเปลี่ยน ระหว่างบุคคลในครอบครัว ทั้งสองฝ่ายได้ครอบครองร่วมกัน มาระหว่างอยู่กินด้วยกัน ถือว่าเป็นทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน โจทก์จำเลยจึงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทร่วมกัน คนละครึ่ง