คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
โอนกรรมสิทธิ์

ทำไม่ถูกกฎหมายผู้ขายตายก่อนโอนกรรมสิทธิ ปัญหามีอยู่ว่า ผู้ซื้อจะฟ้องขอให้โอนเกินกำหนดอายุความ 1 ปีได้หรือไม่มฤดก อายุความ วิธีพิจารณาแพ่ง

เมื่อ จ. และ น. ถึงแก่ความตายแล้วทายาทยังไม่ได้แบ่งปันทรัพย์มรดกกัน ที่ดินพิพาทเป็นทรัพย์มรดกของ จ. และ น. ดังนั้น ส. ย่อมมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแทนทายาททุกคน เมื่อจำเลยที่ 1 เป็นผู้จัดการมรดกของ ส. จึงอยู่ในฐานะเป็นตัวแทนของทายาททุกคนของ จ. และ น. เช่นเดียวกับ ส. จำเลยที่ 1 ยังเป็นผู้จัดการมรดกของ น. ร่วมกับ ธ. และเป็นผู้จัดการมรดกของ จ. ร่วมกับ ก. จำเลยที่ 1 จึงอยู่ในฐานะตัวแทนของทายาททุกคนในการจัดการทรัพย์มรดกของ จ. และ น. มีสิทธิและหน้าที่ที่จะทำการอันจำเป็นเพื่อจัดการมรดกโดยทั่วไป หรือเพื่อแบ่งปันทรัพย์มรดก และต้องรับผิดต่อทายาทในฐานะตัวแทน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1719 และ 1720 โดยทายาทแต่ละคนไม่จำต้องตั้งตัวแทนอีก การที่จำเลยที่ 1 และ ธ. ในฐานะผู้จัดการมรดกของ น. ได้จัดการประชุมทายาทของ น. ถึงเจ็ดครั้ง และเสนอให้ทายาททุกคนประมูลซื้อที่ดินพิพาทก่อน แต่ไม่มีทายาทคนใดเสนอราคา จากนั้นทายาทลงคะแนนด้วยเสียงข้างมากของผู้มีสิทธิได้รับมรดกให้ขายที่ดินพิพาทเพื่อนำเงินไปชำระหนี้กองมรดกของ น. แล้วนำเงินส่วนที่เหลือมาแบ่งปันระหว่างทายาท จากนั้นจำเลยที่ 1 ให้ ธ. และบริษัท ซ. เป็นผู้ดำเนินการจัดการประมูลที่ดินพิพาท แต่เมื่อได้ราคาต่ำเกินควร ก็ดำเนินการจัดหาผู้เสนอซื้อรายใหม่ ต่อมาจำเลยที่ 2 เสนอซื้อในราคาที่สูงขึ้น และในการประชุมครั้งที่ 7 ทายาทผู้มีสิทธิได้รับมรดกเกินกว่ากึ่งหนึ่งลงคะแนนเสียงข้างมากให้ขายที่ดินพิพาทในราคาดังกล่าว คงมีแต่เพียงโจทก์ที่ 1 คัดค้าน ซึ่งในวันเดียวกันทายาทผู้มีสิทธิได้รับมรดกของ จ. ก็ให้ความยินยอมขายที่ดินพิพาทในส่วนที่เป็นมรดกของ จ. ไปพร้อมกับมรดกของ น. ด้วย กรณีดังกล่าวจึงเป็นการที่เจ้าของรวมจัดการอันเป็นสาระสำคัญโดยตกลงกันด้วยคะแนนข้างมากแห่งเจ้าของรวม และคะแนนข้างมากนั้นมีส่วนไม่ต่ำกว่าครึ่งหนึ่งแห่งค่าทรัพย์มรดกแล้ว ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1745 ประกอบมาตรา 1358 วรรคสาม และจำเลยที่ 1 กับ ธ. ในฐานะผู้จัดการมรดกของ น. ได้จัดการตามที่จำเป็นเพื่อมิให้เกิดความเสียหายแก่กองมรดกของ น. และทายาททุกคนตามหน้าที่อันควรแล้ว แม้จำเลยที่ 1 และ ธ. จะยังไม่ได้รับอนุญาตจากศาลให้ขายที่ดินพิพาทในส่วนมรดกของ น. ตามเงื่อนไขในคำสั่งศาลแพ่งกรุงเทพใต้ แต่จำเลยที่ 1 และ ธ. ก็ยื่นคำร้องขออนุญาตขายที่ดินทรัพย์ถึงสามครั้ง และยังยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งยกเลิกการห้ามทำนิติกรรมในทรัพย์สินกองมรดกของ น. ซึ่งศาลมีคำสั่งว่า ผู้จัดการมรดกมีอำนาจตามกฎหมายในการแบ่งปันทรัพย์มรดก และปรากฏว่ากองมรดกของ จ. และ น. มีหนี้ที่ต้องชำระเป็นจำนวนมากและต้องรับภาระชำระค่าดอกเบี้ยไม่น้อยกว่าปีละ66,000,000 บาท หากไม่รีบดำเนินการขายที่ดินพิพาทย่อมเกิดความเสียหายแก่กองมรดกที่จะต้องรับภาระหนี้เพิ่มขึ้น ถือได้ว่าจำเลยที่ 1 ได้ปฏิบัติตามคำสั่งศาลและทำหน้าที่ผู้จัดการมรดกเพื่อแบ่งปันทรัพย์มรดกโดยชอบแล้ว เมื่อที่ดินพิพาทมีชื่อ ส. เป็นผู้มีชื่อในทะเบียน จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้จัดการมรดกของ ส. จึงมีสิทธิและหน้าที่ในการจัดการเกี่ยวกับที่ดินพิพาทและมีอำนาจจดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2

เมื่อจำเลยที่ 1 ผู้จะขายได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดและเฟอร์นิเจอร์เพื่อติดตั้งในห้องชุดกับโจทก์ทั้งสอง จำเลยที่ 1 ย่อมมีความผูกพันที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญา ต่อมาจำเลยที่ 1 ทำสัญญาขายอาคารชุดทั้งหมดให้แก่ ว. ซึ่งเป็นกรรมการบริษัทผู้มีอำนาจกระทำการแทนบริษัทจำเลยที่ 2 เมื่อวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2547 โดยสัญญาระบุว่า ว. ตกลงรับโอนสิทธิเรียกร้องสำหรับคู่สัญญาที่เป็นลูกค้าทุกรายของจำเลยที่ 1 ในโครงการ และรับผิดชอบภาระตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับลูกค้าทุกรายแทนจำเลยที่ 1 ให้เสร็จสิ้นภายในวันที่ 16 มิถุนายน 2547 ต่อมา ว. มีหนังสือถึงจำเลยที่ 1 ขอเปลี่ยนคู่สัญญาเป็นจำเลยที่ 2 โดยแจ้งแก่จำเลยที่ 1 ว่าข้อตกลงในการซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับ ว. ยังมีสภาพบังคับและเงื่อนไขตามสัญญาซื้อขายเดิมที่ทำกันไว้ ต่อมาจำเลยที่ 1 ทำสัญญาขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมดแก่จำเลยที่ 2 โดยยังคงมีข้อสัญญาเช่นเดียวกับสัญญาฉบับลงวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2547 เพียงเปลี่ยนคู่สัญญาจาก ว. เป็นจำเลยที่ 2 เท่านั้น การที่ ว. กับจำเลยที่ 2 ทำสัญญาดังกล่าวกับจำเลยที่ 1 โดยตกลงว่า ว. และจำเลยที่ 2 จะชำระหนี้แก่ลูกค้ารวมทั้งโจทก์ทั้งสองผู้เป็นเจ้าหนี้ของจำเลยที่ 1 อันเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์แก่ลูกค้าผู้เป็นเจ้าหนี้ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกตาม ป.พ.พ. มาตรา 374 วรรคหนึ่ง ซึ่งหากโจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้แสดงเจตนาว่าจะถือเอาประโยชน์จากสัญญานั้นตามมาตรา 374 วรรคสอง โจทก์ทั้งสองมีสิทธิเรียกให้จำเลยที่ 2 ผู้เป็นลูกหนี้ชำระหนี้โดยตรงแก่โจทก์ทั้งสองได้ การที่จำเลยที่ 1 ตกลงขายอาคารชุดทั้งโครงการแก่ ว. และจำเลยที่ 2 นั้น แม้จะมีข้อสัญญาให้ ว. และจำเลยที่ 2 รับผิดชอบในการชำระหนี้แก่ลูกค้าผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำเลยที่ 1 ก็ตาม สัญญาระหว่างจำเลยที่ 1 กับ ว. และจำเลยที่ 2 ดังกล่าวก็เป็นเพียงสัญญาเพื่อประโยชน์แก่ลูกค้าซึ่งเป็นบุคคลภายนอกเท่านั้น ไม่ถึงกับเป็นเหตุให้จำเลยที่ 1 หลุดพ้นจากความผูกพันในฐานะลูกหนี้ต่อลูกค้าผู้เป็นเจ้าหนี้จำเลยที่ 1 เว้นแต่ลูกค้าผู้เป็นเจ้าหนี้นั้นจะตกลงให้เปลี่ยนตัวลูกหนี้โดยทำสัญญากับลูกหนี้คนใหม่อันเป็นการแปลงหนี้ใหม่ด้วยการเปลี่ยนตัวลูกหนี้ตามมาตรา 350

ผู้ร้องเป็นผู้ถูกอายัดสิทธิเรียกร้องเงินค่าเช่าที่ดิน ซึ่งผู้ร้องจะต้องส่งมอบเงินค่าเช่าที่ดินให้แก่เจ้าพนักงานบังคับคดี ณ เวลา หรือภายในเวลาตามที่กำหนดไว้ในคำสั่ง และเป็นลูกหนี้แห่งสิทธิเรียกร้องที่มีการอายัด จึงถือว่าเป็นผู้มีส่วนได้เสียในสิทธิเรียกร้องของลูกหนี้ตามคำพิพากษาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 280, 311 ผู้ร้องจึงมีอำนาจยื่นคำร้อง
เจ้าพนักงานบังคับคดีมีคำสั่งอายัดสิทธิเรียกร้องเงินค่าเช่าที่ดินของจำเลยที่ 2 มิได้อายัดที่ดินดังกล่าว จึงไม่ต้องห้ามที่จำเลยที่ 2 จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามฟ้องให้แก่บุคคลภายนอก เมื่อจำเลยที่ 2 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่บุคคลภายนอกแล้ว สิทธิในเงินค่าเช่าที่ดินย่อมโอนไปยังบุคคลภายนอกนับแต่วันที่จดทะเบียนการโอนตาม ป.พ.พ. มาตรา 569 วรรคสอง จำเลยที่ 2 ไม่มีสิทธิรับเงินค่าเช่าอีกต่อไป จึงมีเหตุที่จะต้องเพิกถอนการอายัดสิทธิเรียกร้องเงินค่าเช่าที่ดินดังกล่าว

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 กู้เงินโจทก์ ต่อมาจำเลยที่ 1 โอนกรรมสิทธิ์รถบรรทุกให้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุตรโดยเสน่หา ทำให้โจทก์เสียเปรียบไม่สามารถบังคับชำระหนี้จากจำเลยที่ 1 ได้ เนื่องจากจำเลยที่ 1 ไม่มีทรัพย์สินอื่นพอชำระหนี้ได้ จำเลยทั้งสองให้การว่ามารดาของภริยาจำเลยที่ 1 ซื้อรถคันดังกล่าวให้พี่ชายของจำเลยที่ 2 แต่ขณะนั้นพี่ชายของจำเลยที่ 2 ยังเป็นผู้เยาว์จึงใส่ชื่อจำเลยที่ 1 ไว้แทน ครั้นพี่ชายของจำเลยที่ 2 ถึงแก่ความตาย จำเลยที่ 1 จึงโอนกรรมสิทธิ์รถคันดังกล่าวให้จำเลยที่ 2 จำเลยทั้งสองไม่ได้ให้การปฏิเสธคำฟ้องโจทก์ที่ว่าจำเลยที่ 1 ไม่มีทรัพย์สินอื่นพอชำระหนี้ได้ ข้อเท็จจริงจึงฟังเป็นยุติตามคำฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ไม่มีทรัพย์สินอื่นพอชำระหนี้ได้ คดีจึงไม่มีประเด็นว่า จำเลยที่ 1 มีทรัพย์สินอื่นพอชำระหนี้ได้หรือไม่ โจทก์จึงไม่ต้องนำสืบ แม้มีการนำสืบก็เป็นการนำสืบนอกประเด็น ที่ศาลชั้นต้นหยิบยกเรื่องดังกล่าวมาวินิจฉัยจึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น และเป็นกระบวนพิจารณาที่ไม่ชอบ

ในการยื่นคำร้องขอตั้งผู้จัดการมรดกของ ต. ฝ่ายโจทก์ทั้งสองตกลงให้ตั้งจำเลยที่ 1 และฝ่ายจำเลยที่ 3 และที่ 4 ตกลงให้ตั้งจำเลยที่ 2 เป็นผู้จัดการมรดก ต. ข้อตกลงดังกล่าวเพื่อให้มีตัวแทนของแต่ละฝ่ายเป็นผู้รักษาผลประโยชน์ส่วนของตนในกองมรดกของ ต. เมื่อก่อนที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทแก่จำเลยที่ 3 และที่ 4 ซึ่งเดิมจำเลยที่ 2 บ. สามีโจทก์ที่ 2 และโจทก์ที่ 2 นำที่ดินและอาคารดังกล่าวออกให้เช่า เมื่อใกล้ครบสัญญาเช่า ผู้เช่าทำหนังสือถึงโจทก์ที่ 2 ขอทำสัญญาเช่าต่อพร้อมขออนุญาตปรับปรุงอาคารที่เช่า โจทก์ที่ 2 จึงมีหนังสือถึงจำเลยที่ 3 ให้เป็นผู้ตกลงกับผู้เช่าเอง ต่อมาจำเลยที่ 3 จึงเป็นผู้ให้เช่าแทนโจทก์ที่ 2 อีก 2 ครั้ง เป็นเวลา 6 ปี ซึ่งโจทก์ที่ 2 ยอมรับว่าจำเลยที่ 3 เป็นผู้เก็บค่าเช่าเองโดยโจทก์ที่ 2 ไม่เข้าไปยุ่งเกี่ยวเลย โดยจำเลยที่ 1 และที่ 2 ในฐานะผู้จัดการมรดกของ ต. ยื่นคำร้องขอออกโฉนดที่ดินพิพาทแทนฉบับเดิมที่สูญหาย ซึ่งโจทก์ที่ 2 ยอมรับว่าเดิม บ. เป็นผู้เก็บโฉนดดังกล่าวไว้ แต่ขณะออกโฉนดที่ดินฉบับใหม่ บ. ถึงแก่ความตายแล้ว ดังนั้น หากโจทก์ที่ 2 มิได้รู้เห็นยินยอมให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ในฐานะผู้จัดการมรดกของ ต. โอนที่ดินพิพาทพร้อมมอบโฉนดที่ดินให้ไปดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์แก่จำเลยที่ 3 และที่ 4 จำเลยที่ 1 และที่ 2 ก็ไม่สามารถดำเนินการเองโดยลำพัง พฤติการณ์ดังกล่าวแสดงให้เห็นว่า โจทก์ทั้งสองในฐานะส่วนตัวและในฐานะผู้จัดการมรดกของ บ. ยินยอมแบ่งที่ดินพร้อมอาคารพิพาทอันเป็นทรัพย์มรดกของ ต. ให้แก่จำเลยที่ 3 และที่ 4 ซึ่งจำเลยที่ 3 และที่ 4 ก็เข้าครอบครองทรัพย์มรดกเป็นส่วนสัดตาม ป.พ.พ. 1750 วรรคหนึ่ง โดยการนำออกให้เช่าและเก็บค่าเช่ามาโดยตลอด โจทก์ทั้งสองจึงไม่อาจเรียกให้นำที่ดินและอาคารพิพาทมาแบ่งแก่โจทก์ทั้งสองได้อีก
คำพิพากษาในส่วนเกี่ยวกับการชำระหนี้อันไม่อาจแบ่งแยกได้ จึงมีผลถึงจำเลยที่ 2 ซึ่งมิได้ฎีกาด้วย ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 245 (1) ประกอบมาตรา 247 แม้จำเลยที่ 1 ที่ 3 และที่ 4 มิได้ยกข้อต่อสู้เรื่องการครอบครองเป็นส่วนสัด แต่เป็นอำนาจและหน้าที่ของศาลในการปรับข้อเท็จจริงเข้ากับข้อกฎหมายอันเป็นการปรับบทกฎหมาย

แม้ผู้ตายเป็นคนต่างด้าวซื้อที่ดินพิพาทและให้จำเลยเป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์แทน ถือได้ว่าเป็นการได้ที่ดินพิพาทมาโดยไม่ชอบด้วย ป.ที่ดิน มาตรา 86 แต่การได้ที่ดินพิพาทมาดังกล่าวก็หาใช่จะไม่มีผลใดๆ เสียเลย เพราะผู้ตายยังมีสิทธิได้รับผลตามบทบัญญัติ มาตรา 94 แห่ง ป.ที่ดิน ในอันที่จะจัดการจำหน่ายที่ดินพิพาทนั้นได้ภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนดหรืออธิบดีกรมที่ดินอาจจำหน่ายที่ดินนั้นได้ กรณีต้องถือว่าตราบใดที่ผู้ตายหรืออธิบดีกรมที่ดินยังไม่ได้จำหน่ายที่ดินพิพาท ที่ดินพิพาทจึงยังเป็นของผู้ตาย เมื่อผู้ตายถึงแก่ความตาย ที่ดินพิพาทย่อมเป็นทรัพย์มรดกของผู้ตาย โจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกจึงมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่โจทก์ หรือนำไปจำหน่ายตาม ป.ที่ดิน มาตรา 94 แล้วนำเงินมาแบ่งปันแก่ทายาทได้

ผู้ร้องได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านกับลูกหนี้และได้ชำระเงินค่าที่ดินและบ้านแก่ลูกหนี้ครบถ้วนแล้ว ผู้ร้องจึงมีสิทธิเรียกร้องให้ลูกหนี้ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย แต่เมื่อลูกหนี้ไม่สามารถจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านให้แก่ผู้ร้องได้เนื่องจากลูกหนี้ได้นำที่ดินและบ้านดังกล่าวไปจำนองแก่บริษัท บ. ซึ่งต่อมาบริษัทดังกล่าวได้โอนสิทธิการรับจำนองแก่ผู้คัดค้านที่ 2 แล้ว เมื่อลูกหนี้ถูกศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาด ผู้ร้องจึงยื่นคำร้องขอให้ผู้คัดค้านที่ 1 ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวได้ โดยลูกหนี้ไม่มีสิทธิอย่างใดตามสัญญาอีก คงเหลือเฉพาะหน้าที่ของลูกหนี้ที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญา สิทธิตามสัญญานั้นเป็นของผู้ร้องเพียงฝ่ายเดียว จึงไม่อยู่ในดุลพินิจของผู้คัดค้านที่ 1 ที่จะพิจารณาว่าสิทธิตามสัญญาที่ผู้ร้องจะพึงได้มีรับภาระเกินควรกว่าประโยชน์ที่จะพึงได้แก่กองทรัพย์สินของลูกหนี้หรือไม่ เพราะประโยชน์ที่จะพึงได้ในการที่ผู้ร้องใช้สิทธิเรียกร้องให้ปฏิบัติตามสัญญาตกได้แก่ผู้ร้อง หาตกได้แก่ลูกหนี้ไม่ ผู้คัดค้านที่ 1 ในฐานะเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ของลูกหนี้จึงไม่อาจปฏิเสธไม่ยอมรับสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายต่อผู้ร้องได้ ดังนั้น เมื่อผู้ร้องประสงค์จะขอรับโอนกรรมสิทธิ์พร้อมบ้านที่พิพาทจากผู้คัดค้านที่ 1 ผู้คัดค้านที่ 1 จึงชอบที่จะต้องจดทะเบียนโอนที่ดินพร้อมบ้านพิพาทให้แก่ผู้ร้อง โดยปลอดจำนอง โดยให้ผู้คัดค้านที่ 1 นำเงินจากกองทรัพย์สินของลูกหนี้ไถ่ถอนจำนองจากผู้คัดค้านที่ 2

โจทก์ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลยครบถ้วน แม้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดตกเป็นของโจทก์โดยผลของกฎหมาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 572 วรรคหนึ่ง แล้วก็ตาม แต่ห้องชุดเป็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งการได้มาโดยนิติกรรมย่อมไม่บริบูรณ์ เว้นแต่จะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง โจทก์ยังต้องมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในทางทะเบียนด้วย เพราะไม่เช่นนั้นย่อมไม่อาจที่จะใช้สอยห้องชุดในฐานะเจ้าของทรัพย์สินอย่างสมบูรณ์ได้ จำเลยจึงยังมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในทางทะเบียนให้แก่โจทก์
รายละเอียดแนบท้ายสัญญาเช่าซื้อห้องชุด ข้อ 16 กำหนดว่า "เมื่อผู้ให้เช่าซื้อได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว ผู้ให้เช่าซื้อจะแจ้งให้ผู้เช่าซื้อทราบเพื่อให้ผู้เช่าซื้อมารับโอนกรรมสิทธิ์ และผู้เช่าซื้อจะต้องมาขอรับโอนกรรมสิทธิ์ให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาที่ผู้ให้เช่าซื้อแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้เช่าซื้อทราบ..." ก็ไม่ได้ระบุว่า จำเลยจะดำเนินการเมื่อใดจึงเป็นเรื่องที่สุดแล้วแต่ใจของจำเลยโดยแท้ เมื่อปรากฏว่านับแต่ที่โจทก์ทำสัญญาเช่าซื้อห้องชุดในโครงการของจำเลยจนผ่อนชำระค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลยครบถ้วน และฟ้องคดีเป็นเวลา 12 ปีเศษ จำเลยยังมิได้ดำเนินการอย่างใด ๆ เพื่อการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเลย ถือว่าเป็นเวลาที่เนิ่นนานจนเกินสมควรไปมาก เหตุที่จำเลยไม่จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดขึ้นและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ เพราะเหตุว่าประสบปัญหาขาดทุนและเกี่ยวกับเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนกลาง มิใช่เป็นเหตุที่จำเลยจะอ้างเพื่อที่จะปฏิเสธไม่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดและไม่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ได้ จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อโจทก์
โจทก์ได้ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลยจนครบถ้วนและได้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดแล้ว ย่อมไม่มีเหตุผลใดที่โจทก์จะต้องขอเลิกสัญญาเช่าซื้อแก่จำเลย คำขอท้ายฟ้องของโจทก์ที่ขอคืนเงินค่าเช่าซื้อ 600,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยเป็นเพียงคำขอรองในกรณีที่สภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้โจทก์บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ตามคำขอหลักได้เท่านั้น หาใช่เป็นเรื่องที่โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าซื้อไม่ จำเลยไม่อาจที่จะขอคืนเงินค่าเช่าซื้อให้แก่โจทก์โดยหักกลบลบหนี้กับค่าเช่าและค่าใช้ประโยชน์ห้องชุดพิพาทจากโจทก์ได้
จำเลยให้การรับว่า ห้องชุดเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์แล้ว มิได้ต่อสู้กรรมสิทธิ์ว่าห้องชุดเป็นของจำเลย เพียงแต่อ้างว่ายังไม่ถึงกำหนดเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ในทางทะเบียน การที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ มิได้ทำให้โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ห้องชุดเพิ่มมากขึ้นไปกว่าเดิม จึงเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ เป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ ส่วนคำขอรองที่ว่า หากจำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ให้จำเลยชดใช้เงิน 1,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 600,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ไม่ทำให้กลายเป็นคดีมีทุนทรัพย์ไปได้ ที่ศาลชั้นต้นเรียกค่าขึ้นศาลตามจำนวนทุนทรัพย์ที่กำหนดไว้ตลอดมาไม่ถูกต้อง จึงต้องคืนส่วนที่เสียเกินมาให้แก่คู่ความทุกฝ่าย

การที่โจทก์ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้ว แม้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดตกเป็นของโจทก์โดยผลของกฎหมาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 572 วรรคหนึ่ง แล้วก็ตาม แต่ห้องชุดเป็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งการได้มาโดยนิติกรรมย่อมไม่บริบูรณ์ เว้นแต่จะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง โจทก์ยังต้องมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในทางทะเบียนด้วย เพราะไม่เช่นนั้นย่อมไม่อาจที่จะใช้สอยห้องชุดในฐานะเจ้าของทรัพย์สินอย่างสมบูรณ์ได้ จำเลยจึงยังมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในทางทะเบียนให้แก่โจทก์ ส่วนที่ตามรายละเอียดแนบท้ายสัญญาเช่าซื้อห้องชุด ข้อ 16 กำหนดว่า "เมื่อผู้ให้เช่าซื้อได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว ผู้ให้เช่าซื้อจะแจ้งให้ผู้เช่าซื้อทราบเพื่อให้ผู้เช่าซื้อมารับโอนกรรมสิทธิ์ และผู้เช่าซื้อจะต้องมาขอรับโอนกรรมสิทธิ์ให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาที่ผู้ให้เช่าซื้อแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้เช่าซื้อทราบ..." ก็ไม่ได้ระบุว่า จำเลยจะดำเนินการเมื่อใด จึงเป็นเรื่องที่สุดแล้วแต่ใจของจำเลยโดยแท้ เมื่อปรากฏว่านับแต่ที่โจทก์ทำสัญญาเช่าซื้อห้องชุดในโครงการของจำเลยวันที่ 16 มีนาคม 2541 จนผ่อนชำระค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลยครบถ้วนวันที่ 10 พฤษภาคม 2552 และฟ้องคดีวันที่ 29 มีนาคม 2553 เป็นเวลา 12 ปีเศษ จำเลยยังมิได้ดำเนินการอย่างใด ๆ เพื่อการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเลย ถือได้ว่าเป็นเวลาที่เนิ่นนานจนเกินสมควรไปมาก ส่วนที่จำเลยอ้างว่า เหตุที่จำเลยไม่จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดขึ้นและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ เพราะเหตุว่าประสบปัญหาขาดทุนและเกี่ยวกับเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ก็มิใช่เป็นเหตุที่จำเลยจะอ้างเพื่อที่จะปฏิเสธไม่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดและไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ได้ ฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อโจทก์