คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สิทธิการเช่า

สัญญาขายสิทธิการเช่า (เซ้ง) ตึกแถวรวมทั้งสิทธิการเช่า โทรศัพท์ ซึ่งผู้ซื้อวางเงินมัดจำไว้บางส่วน ที่เหลือกำหนด ชำระเป็นงวดๆ เมื่อผู้ซื้อชำระเงินงวดแรกผู้ขายต้อง โอนสิทธิการเช่าตึกแถวให้แก่ผู้ซื้อ และเมื่อผู้ซื้อชำระเงินครบทุกงวดแล้วผู้ขายพร้อมด้วยบริวารจะย้าย ออกไปจาก ตึกแถวที่ขายสิทธิการเช่าให้แก่ผู้ซื้อทันที สัญญาดังกล่าวนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทน ผู้ซื้อและผู้ขายต่างเป็นลูกหนี้และ เจ้าหนี้ ซึ่งกันและกันในการที่ต้องปฏิบัติตามสัญญาผู้ซื้อ และผู้ขายได้ ปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวแล้วบางส่วน คือผู้ขาย ได้โอนสิทธิการเช่าตึกแถว ให้แก่ผู้ซื้อแล้วและผู้ซื้อ ชำระเงินให้ผู้ขายแล้วบางงวด ยังค้างชำระสองงวดสุดท้ายส่วนผู้ขายยังไม่ได้โอนสิทธิการเช่าโทรศัพท์และยังไม่ได้ออก ไปจากตึกแถวที่ขายสิทธิการเช่าก่อนถึงกำหนดชำระเงิน สองงวดสุดท้าย ผู้ซื้อมีหนังสือบอกกล่าวให้ผู้ขายโอนโทรศัพท์ให้ภายใน 7 วัน มิฉะนั้นจะถือว่าผู้ขายผิดสัญญา จะระงับการ จ่ายเงิน ผู้ขายได้รับหนังสือดังกล่าวแล้วเพิกเฉยเสีย เช่นนี้ จะถือว่าผู้ขายผิดสัญญา ยังไม่ได้ เพราะเรื่อง ที่ผู้ขายต้องโอนโทรศัพท์ให้ผู้ซื้อเมื่อไรนั้นมิได้กำหนดไว้ในสัญญาเมื่อผู้ซื้อมีหนี้ต้องชำระค่าซื้อสิทธิการเช่า ให้ผู้ขายให้เสร็จสิ้น ในวันที่กำหนดชำระเงินงวดสุดท้ายหนี้ที่ผู้ขายต้องโอนโทรศัพท์ให้ผู้ซื้อนั้น ก็ต้องกระทำให้ เสร็จสิ้นในวันดังกล่าวเช่นกัน
ประเด็นที่ว่าโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาโดยโจทก์พร้อมที่จะปฏิบัติการชำระหนี้ของตนเป็นประเด็นข้อสำคัญในคดีที่โจทก์ต้องนำสืบ แม้โจทก์จะมิได้ส่งสำเนาเอกสารเกี่ยวกับประเด็นดังกล่าวให้จำเลยก่อนวันสืบพยานสามวัน เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม ศาลมีอำนาจรับเอกสารนั้นไว้พิจารณาได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 87

โจทก์ฟ้องว่าโจทก์เป็นผู้ทรงสิทธิการเช่าอาคารพิพาทและได้ให้จำเลยเช่า จำเลยให้การว่าเดิมสิทธิดังกล่าวเป็นของจำเลยซึ่งได้โอนให้แก่โจทก์เพื่อประกันการชำระหนี้ คำให้การเช่นนี้เท่ากับยอมรับว่าโจทก์เป็นผู้ทรงสิทธิการเช่าอาคารพิพาทและจำเลยอยู่ในอาคารนั้นโดยอาศัยสิทธิการเช่าของโจทก์
ที่จำเลยกล่าวอ้างว่าสิทธิการเช่าอาคารพิพาทยังเป็นของจำเลยการโอนสิทธิการเช่าให้โจทก์เป็นการแสดงเจตนาลวงเพราะไม่ได้โอนกันจริงนั้น จำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ไว้ จึงไม่เป็นประเด็นและไม่ใช่ข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นต้องห้ามมิให้จำเลยยกขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์

โจทก์ฟ้องว่าโจทก์เป็นผู้ทรงสิทธิการเช่าอาคารพิพาทและได้ให้จำเลยเช่าจำเลยให้การว่าเดิมสิทธิดังกล่าวเป็นของจำเลยซึ่งได้โอนให้แก่โจทก์เพื่อประกันการชำระหนี้คำให้การเช่นนี้เท่ากับยอมรับว่าโจทก์เป็นผู้ทรงสิทธิการเช่าอาคารพิพาทและจำเลยอยู่ในอาคารนั้นโดยอาศัยสิทธิการเช่าของโจทก์ ที่จำเลยกล่าวอ้างว่าสิทธิการเช่าอาคารพิพาทยังเป็นของจำเลยการโอนสิทธิการเช่าให้โจทก์เป็นการแสดงเจตนาลวงเพราะไม่ได้โอนกันจริงนั้นจำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ไว้จึงไม่เป็นประเด็นและไม่ใช่ข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นต้องห้ามมิให้จำเลยยกขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์

โจทก์จำเลยมีคดีพิพาทกันด้วยเรื่องสิทธิการเช่าที่ดินพิพาทต่อมาโจทก์จำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน โดยโจทก์ยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทมีกำหนดระยะเวลา 10 ปีศาลพิพากษาตามยอม คดีถึงที่สุดแล้ว คำพิพากษานั้นมีผลผูกพันคู่ความตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 วรรคแรก เมื่อสัญญาประนีประนอมยอมความซึ่งมีคำพิพากษาตามยอม ระบุว่าจำเลยมีสิทธิที่จะอยู่ในที่เช่าต่อไปจนครบ 10 ปี จำเลยย่อมได้สิทธิมาโดยผลแห่งคำพิพากษานั้นโดยสมบูรณ์ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยให้มีผลบังคับคดีผิดไปจากคำพิพากษาที่ผูกพันโจทก์อยู่ ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับการเช่าที่มีผลบังคับกันได้เพียงสามปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538

โจทก์จำเลยมีคดีพิพาทกันด้วยเรื่องสิทธิการเช่าที่ดินพิพาท ต่อมาโจทก์จำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน โดยโจทก์ยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทมีกำหนดระยะเวลา 10 ปี ศาลพิพากษาตามยอม คดีถึงที่สุดแล้ว คำพิพากษานั้นมีผลผูกพันคู่ความตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 วรรคแรก เมื่อสัญญาประนีประนอมยอมความซึ่งมีคำพิพากษาตามยอมระบุว่าจำเลยมีสิทธิที่จะอยู่ในที่เช่าต่อไปจนครบ 10 ปี จำเลยย่อมได้สิทธิมาโดยผลแห่งคำพิพากษานั้นโดยสมบูรณ์ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยให้มีผลบังคับคดีผิดไปจากคำพิพากษาที่ผูกพันโจทก์อยู่ ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับการเช่าที่มีผลบังคับกันได้เพียงสามปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538

ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า การที่โจทก์ได้นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดสิทธิการเช่าโทรศัพท์แล้วทำการขายทอดตลาดไปนั้น เป็นการฝ่าฝืนกฎหมาย เพราะผู้ร้องเป็นเจ้าของสิทธิการเช่าโทรศัพท์ โดยเป็นผู้เช่าจากองค์การโทรศัพท์แห่งประเทศไทย สิทธิการเช่าดังกล่าวมิใช่ทรัพย์ของจำเลย ขอให้ศาลสั่งยกเลิกการขายทอดตลาดนั้น คำร้องของผู้ร้องดังกล่าวมีผลเท่ากับการขอให้ศาลสั่งปล่อยทรัพย์ที่ยึด ซึ่งผู้ร้องจะต้องยื่นก่อนมีการขายทอดตลาดตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 288 และมิใช่เป็นกรณีเกี่ยวกับการขายทอดตลาดอันฝ่าฝืนกฎหมายของเจ้าพนักงานบังคับคดี ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 296 วรรคสอง
ศาลมีคำสั่งรับคำร้องของโจทก์ดังกล่าวข้างต้นแล้ว ต่อมาผู้ร้องได้ยื่นคำแถลงขอให้ศาลออกหมายเรียกโจทก์และจำเลย ความปรากฏต่อศาลว่าการสั่งรับคำร้องมิได้ปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 288 ศาลก็มีอำนาจเพิกถอนคำสั่งเดิมและสั่งยกคำร้องดังกล่าวเสียได้ ดังที่ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 27 ให้อำนาจไว้ และในกรณีเช่นนี้ศาลไม่จำเป็นต้องสั่งคำแถลงของผู้ร้องที่ขอให้ออกหมายเรียก และไม่เป็นการขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 18

ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า การที่โจทก์ได้นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดสิทธิการเช่าโทรศัพท์แล้วทำการขายทอดตลาดไปนั้น เป็นการฝ่าฝืนกฎหมาย เพราะผู้ร้องเป็นเจ้าของสิทธิการเช่าโทรศัพท์ โดยเป็นผู้เช่าจากองค์การโทรศัพท์แห่งประเทศไทย สิทธิการเช่าดังกล่าวมิใช่ทรัพย์ของจำเลย ขอให้ศาลสั่งยกเลิกการขายทอดตลาดนั้น คำร้องของผู้ร้องดังกล่าวมีผลเท่ากับการขอให้ศาลสั่งปล่อยทรัพย์ที่ยึด ซึ่งผู้ร้องจะต้องยื่นก่อนมีการขายทอดตลาดตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 288 และมิใช่เป็นกรณีเกี่ยวกับการขายทอดตลาดอันฝ่าฝืนกฎหมายของเจ้าพนักงานบังคับคดี ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา296 วรรคสอง
ศาลมีคำสั่งรับคำร้องของโจทก์ดังกล่าวข้างต้นแล้วต่อมาผู้ร้องได้ยื่นคำแถลงขอให้ศาลออกหมายเรียกโจทก์และจำเลย ความปรากฏต่อศาลว่าการสั่งรับคำร้องมิได้ปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 288 ศาลก็มีอำนาจเพิกถอนคำสั่งเดิมและสั่งยกคำร้องดังกล่าวเสียได้ ดังที่ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 27 ให้อำนาจไว้ และในกรณีเช่นนี้ศาลไม่จำเป็นต้องสั่งคำแถลงของผู้ร้องที่ขอให้ออกหมายเรียก และไม่เป็นการขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 18

จำเลยทำสัญญาจะขายสิทธิการเช่าตึกแถวแก่โจทก์โดยมีข้อตกลงว่าถ้าจำเลยผิดสัญญาไม่ไปทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนขายตามกำหนดจำเลยยอมให้โจทก์ฟ้องศาลบังคับให้เป็นไปตามสัญญาและ ยอมใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ 650,000 บาท อีกส่วนหนึ่งด้วยนั้น เป็นข้อตกลงที่โจทก์จำเลยสมัครใจตกลงกันไว้ แม้การผิดสัญญาของจำเลยนอกจากจำเลยจะถูกฟ้องศาลบังคับให้ปฏิบัติตามสัญญาแล้ว จำเลยยังจะต้องใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อีก 650,000 บาท ก็ตาม การบังคับให้ปฏิบัติตามสัญญาก็คือการเรียกใช้ชำระหนี้ตามสัญญา และค่าเสียหายที่กำหนดจำนวนไว้ล่วงหน้าก็คือเบี้ยปรับนั่นเอง โจทก์จำเลยจึงอาจตกลงกันได้ ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 381 วรรคหนึ่ง ข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่เป็นโมฆะ เพราะขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรม อันดีของประชาชน

จำเลยทำสัญญาจะขายสิทธิการเช่าตึกแถวแก่โจทก์โดยมีข้อตกลงว่าถ้าจำเลยผิดสัญญาไม่ไปทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนขายตามกำหนดจำเลยยอมให้โจทก์ฟ้องศาลบังคับให้เป็นไปตามสัญญาและยอมใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ 650,000 บาทอีกส่วนหนึ่งด้วยนั้น เป็นข้อตกลงที่โจทก์จำเลยสมัครใจตกลงกันไว้ แม้การผิดสัญญาของจำเลยนอกจากจำเลยจะถูกฟ้องศาลบังคับให้ปฏิบัติตามสัญญาแล้ว จำเลยยังจะต้องใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อีก 650,000 บาทก็ตาม การบังคับให้ปฏิบัติตามสัญญาก็คือการเรียกใช้ชำระหนี้ตามสัญญา และค่าเสียหายที่กำหนดจำนวนไว้ล่วงหน้าก็คือเบี้ยปรับนั่นเอง โจทก์จำเลยจึงอาจตกลงกันได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 381 วรรคหนึ่ง ข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่เป็นโมฆะ เพราะขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรม อันดีของประชาชน

สิทธิการเช่าเป็นทรัพย์สินอย่างหนึ่งซึ่งผู้เช่าอาจโอนให้แก่บุคคลอื่นได้ถ้าผู้ให้เช่ายินยอม เมื่อปรากฏว่าผู้ให้เช่ายินยอมให้โอนสิทธิการเช่าแก่ผู้คัดค้านตามคำร้องของลูกหนี้ซึ่งเป็นผู้เช่าในระหว่างระยะเวลาสามปีก่อนมีการขอให้ลูกหนี้ล้มละลาย ศาลก็มีอำนาจสั่งเพิกถอนการโอนได้ตาม พระราชบัญญัติล้มละลายฯ มาตรา 114