คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาซื้อขายฝาก

ศาลอุทธรณ์ภาค 9 วินิจฉัยว่า หนังสือสัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์กับ ฮ. เป็นสัญญาขายฝากที่มีลักษณะเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด การทำสัญญาซื้อขายกันเองเป็นโมฆะ โจทก์ไม่อาจกล่าวอ้างกรรมสิทธิ์ในบ้านที่ซื้อขายกันตามสัญญาขายฝากดังกล่าวได้ ส่วนหนังสืออนุญาตให้ใช้ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่กรมประชาสงเคราะห์ตกลงยอมให้โจทก์ใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทได้ มีลักษณะเป็นสัญญาเช่าทรัพย์สิน ซึ่งเป็นบุคคลสิทธิ โจทก์ไม่อาจบังคับผู้อื่นนอกจากคู่สัญญาได้ จำเลยครอบครองที่ดินและบ้านพิพาทอยู่ก่อนโดยโจทก์ยังมิได้เข้าครอบครองที่ดินและบ้านพิพาท ถือไม่ได้ว่าการกระทำของจำเลยเป็นการโต้แย้งสิทธิตามสัญญาเช่าของโจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ที่โจทก์ฎีกาว่า อ. ผู้ให้จำเลยเช่าที่ดินพร้อมบ้านพิพาท มิได้รับโอนสิทธิและได้รับอนุญาตจากกรมประชาสงเคราะห์การครอบครองของ อ. จึงเป็นการครอบครองโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายมาตั้งแต่ต้น การเข้าอยู่อาศัยในที่ดินและบ้านพิพาทของจำเลยจึงเป็นการโต้แย้งสิทธิโจทก์นั้น มิได้เป็นการโต้แย้งคัดค้านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 9 ที่วินิจฉัยมาแต่อย่างใด เป็นฎีกาที่ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์กับ ฮ. เป็นสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอย่างหนึ่ง จึงต้องทำตามแบบตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมตกเป็นโมฆะ
ขณะที่ ฮ. โอนสิทธิในบ้านและที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ และกรมประชาสงเคราะห์ทำหนังสืออนุญาตให้โจทก์ใช้ประโยชน์ในที่ดินและบ้านดังกล่าว โจทก์ไม่อาจเข้าครอบครองทำประโยชน์ได้เนื่องจากจำเลยครอบครองอยู่ แสดงว่าโจทก์ไม่เคยเข้าไปยึดถือครอบครองบ้านและที่ดินพิพาทเลย โจทก์ย่อมไม่ได้สิทธิครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1367 การที่จำเลยยังคงครอบครองและทำประโยชน์อยู่ในบ้านและที่ดินอยู่นั้น จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ อันจะทำให้โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้

เมื่อคำพิพากษาในคดีแพ่งซึ่งถึงที่สุดแล้ว ได้วินิจฉัยข้อเท็จจริงโดยฟังว่า พ. ไม่ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท โดยการครอบครองปรปักษ์ ที่ดินดังกล่าวยังคงเป็นทรัพย์มรดกของ อ. และ จ. ที่ตกทอดแก่ทายาท จำเลยที่ 1 ในฐานะทายาทของ อ. และ จ. จึงมีสิทธิดีกว่า พ. โจทก์ซึ่งเป็นจำเลยที่ 2 ในคดีดังกล่าวจึงต้องถูกผูกพันตามคำพิพากษาในคดีดังกล่าวด้วย ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 145 วรรคหนึ่ง แม้ในคดีดังกล่าวศาลจะมิได้พิพากษาให้เพิกถอนสัญญาขายฝากระหว่าง พ. กับโจทก์ โดยฟังว่าโจทก์รับซื้อฝากโดยสุจริตและจดทะเบียนไว้โดยสุจริต แต่โจทก์ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ใน ที่ดินพิพาทเพราะ พ. ผู้ขายฝากไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทที่จะไปทำสัญญาขายฝากให้แก่โจทก์ได้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยทั้งสามในฐานะผู้จัดการมรดกของ อ. และ จ. ส่งมอบโฉนดที่ดินพิพาทอันเป็นเอกสารสิทธิของที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์มรดกของ อ. และ จ. ได้ และการยึดถือโฉนดที่ดินพิพาทของจำเลยทั้งสามไม่ถือเป็นการละเมิดต่อโจทก์

สัญญา ซื้อขายที่ดินพร้อมบ้านพิพาทเกิดขึ้นสืบเนื่องมาจาก สัญญาจะซื้อขายซึ่งมีการ วางมัดจำหรือชำระราคาบางส่วนแล้วต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา456วรรคสองซึ่งฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แม้ไม่มีเอกสารมาแสดงเมื่อมีปัญหาว่าจำเลยที่1และที่2ชำระเงินตามสัญญาซื้อขายครบถ้วนแล้วหรือไม่โจทก์จึงมีสิทธินำพยานบุคคลมาสืบได้มิใช่เป็นการสืบพยานเพื่อหักล้างเอกสารตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94อีกทั้งสัญญาดังกล่าวเป็นเอกสารที่ทำขึ้นระหว่างจำเลยที่1และที่2กับบริษัท บ.ซึ่งเป็น เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่โจทก์ซึ่งเป็นคู่สัญญาเดิมในการจองซื้อขอให้โอนให้แก่จำเลยที่1และที่2ฉะนั้นผู้ที่จำเลยที่1และที่2จะยกข้อกฎหมายดังกล่าวขึ้นอ้างได้ก็เฉพาะกรณีที่ต่อสู้กับบริษัท บ.เท่านั้น โจทก์ฝ่ายหนึ่งกับจำเลยที่1และที่2อีกฝ่ายหนึ่งทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินซึ่งกันและกันแต่ที่ดินและบ้านของจำเลยที่1และที่2นั้นจำเลยที่1และที่2ได้นำไปขายฝากไว้กับจำเลยที่3เมื่อจำเลยที่1และที่2เป็นฝ่าย ผิดสัญญา โจทก์จึงอยู่ในฐานะผู้รับโอนสิทธิไถ่ทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา497(2)จำเลยที่3ต้องรับการไถ่เมื่อโจทก์มีเงินจำนวนที่เป็นสินไถ่แต่จำเลยที่3ไม่ยอมรับโจทก์ได้นำเงินไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์ก่อนพ้นกำหนดไถ่จำเลยที่3จึงปฏิเสธไม่ยอมรับการไถ่ถอนการขายฝากไม่ได้

โจทก์รับซื้อฝากบ้านซึ่งปลูกอยู่ในที่ธรณีสงฆ์ไว้จาก ฉ. มีกำหนด1 ปี โดยมีข้อสัญญาด้วยว่า ถ้า ฉ.ไม่ไถ่บ้านคืนภายใน1ปี ฉ. ยอมโอนสิทธิการเช่าที่ธรณีสงฆ์ให้โจทก์ ครั้นครบ 1 ปี บ้านหลุดเป็นสิทธิแก่โจทก์ ฉ. กลับยื่นคำร้องต่อจำเลยซึ่งเป็นผู้จัดการผลประโยชน์ที่ธรณีสงฆ์ขอโอนสิทธิการเช่าให้แก่ ท. ด. เจ้าหน้าที่ของจำเลยได้รายงานเท็จต่อคณะกรรมการจัดผลประโยชน์ของจำเลยว่าไม่มีบ้านปลูกอยู่ในที่ดินคณะกรรมการจึงอนุญาตให้ ท.เป็นผู้เช่าแทน ฉ. ได้ ดังนี้แม้ในทางปฏิบัติจะมีความเห็นของเจ้าหน้าที่ว่า ผู้ใดเป็นเจ้าของบ้านผู้นั้นควรได้รับเช่าที่ดินก็ตาม แต่ก็มิใช่ข้อบังคับเด็ดขาดว่า จำเลยต้องให้เช่าเสมอไปการที่มีข้อสัญญาระหว่าง ฉ. กับโจทก์นั้นจำเลยก็มิได้เป็นคู่สัญญาด้วยข้อตกลงดังกล่าวไม่ผูกพันจำเลย ฉะนั้น การที่โจทก์รับซื้อฝากบ้านจนหลุดเป็นสิทธิไม่ก่อให้เกิดสิทธิการเช่าที่ดิน และจำเลยไม่มีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องให้โจทก์เช่าที่พิพาทการที่เจ้าหน้าที่ของจำเลยทำรายงานเท็จก็เป็นเรื่องทำผิดวินัยตามพระราชบัญญัติระเบียบข้าราชการพลเรือนส่วนหนึ่งต่างหาก หาใช่สาเหตุโดยตรงที่ทำให้โจทก์ไม่ได้เช่าที่พิพาทไม่ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดฐานกระทำละเมิดต่อโจทก์

การที่ผู้เช่าที่ดินทำสัญญาขายฝากห้องแถวและโอนสิทธิการเช่าที่ดินให้ผู้ซื้อฝากด้วยนั้น ถือว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ต้องการให้ผู้ซื้อฝากต้องซื้อโรงเรือนนั้นไป และเป็นบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา ฉะนั้นแม้ต่อมาผู้เช่าที่ดินนั้นจะไปทำสัญญาเช่าใหม่กับเจ้าของที่ดินก็ตาม ก็ไม่เป็นเหตุให้สิ้นความผูกพันตามสัญญาที่ทำไว้ ผู้เช่าที่ดินจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้รับซื้อฝากนั้นได้
ในทำนองเดียวกัน ผู้ซื้อฝากห้องแถวซึ่งแม้จะได้รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินที่โรงเรือนนั้นปลูกอยู่ไว้แล้วก็ตาม แต่เมื่อยังไม่ได้ไปทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดิน ก็ยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่าที่ดินนั้นเช่นกัน

ข้อเท็จจริงรับกันว่า สัญญาขายฝากมิได้ทำเป็นกรมธรรม์และจำเลยเข้าครอบครองยังไม่ครบ 10 ปี ต้องฟังว่าจำเลยได้ยึดถือที่ดินโดยปราศจากมูลอันจะอ้างตามกฎหมายไม่ได้กรรมสิทธิ์

โจทก์ฟ้องขอไถ่ที่ดินที่ขายฝากซึ่งไม่ได้ทำหนังสือสัญญา ย่อมเป็นการแสดงว่า จำเลยครอบครองที่ในฐานะแทนโจทก์เมื่อจำเลยต่อสู้ว่าโจทก์ขายขาด ก็เป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาข้อเท็จจริงต่อไป

โจทก์ฟ้องขอไถ่ที่ดินที่ขายฝากซึ่งไม่ได้ทำหนังสือสัญญาย่อมเป็นการแสดงว่า จำเลยครอบครองที่ในฐานะแทนโจทก์ เมื่อจำเลยต่อสู้ว่าโจทก์ขายขาด ก็เป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาข้อเท็จจริงต่อไป

ผู้ขายฝากได้ขายที่ดินไว้ 2,200 บาท แล้วผู้ขายฝากแบ่งที่ดินขายให้ผู้รับซื้อฝาก. ปรากฏตามหนังสือสัญญาซื้อขายเป็นเงิน 740 บาท. ที่ดินที่เหลือมิได้แก้ทะเบียนเพิกถอนการขายฝาก. จะสืบพยานบุคคลว่า ผู้รับซื้อที่ดินเป็นราคา 2,200 บาทเป็นการชำระหนี้ขายฝากสิ้นเชิงนั้นเป็นการยอมให้สืบพยานบุคคลแก้ไขหนังสือสัญญาโดยตรงต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94.

ขายฝากโรงเรือนซึ่งปลูกบน+ที่มีโฉนดแผนที่ต้องไปทำสัญญากันณหอทะเบียนที่ดินมิฉนั้นเป็นโมฆะโจทก์รับซื้อฝากโรงเรือน+จากจำเลย ภายหลังจำเลยได้เอาโรงเรือนรายนี้ไป+สัญญาขายให้ผู้อื่นเป็นการ+โจทก์ แม้จะปรากฎว่าสัญญาขาย+ระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นโมฆะเพราะทำไม่+แบบก็ตาม โจทก์ก็ฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาอันเป็นการฉ้อฉล+ได้