คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน พ.ศ.2489 ม. 16

สัญญาเช่าห้องพิพาทเพื่อการค้าซึ่งมีกำหนดเวลาเช่า 3 ปี มีข้อสัญญากันไว้ด้วย ว่า หากมีเหตุอัคคีภัย ทำให้สถานที่เช่าเป็นอันตรายไปส่วนหนึ่งหรือทั้งหมดก่อนครบ 3 ปี ถึงไม่ต้องบอกล่วงหน้าก็ให้ถือว่าสัญญาขาดอายุตั้งแต่วันเป็นอันตรายนั้น ดังนี้ เมื่อส่วนของห้องพิพาท คือ บานหน้าต่าง 8 บาน และฝาประจัน ห้องถูกไฟไหม้หมด เช่นนี้ถือได้ว่า ถึงขีดที่จะเรียกว่าส่วนหนึ่งของสถานที่เช่าได้รับอันตรายจากอัคคีภัยอันทำให้สัญญาหมดอายุตามข้อสัญญาได้แล้ว สัญญาเช่าย่อมระงับไปตั้งแต่วันเกิดอัคคีภัย แก่ห้องพิพาทดังกล่าว (ประชุมใหญ่ครั้งที่ 27/2503)

สัญญาเช่าเคหะมีข้อความว่า ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 2 เดือน และผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วย ว่า จะตกลงขายให้แก่ผู้ใด เป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อนในเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควร ถ้าโจทก์ผู้ให้เช่าได้ปฏิบัติตามสัญญานี้แล้ว จำเลยเพิกเฉย ไม่จัดการอย่างใด ถือได้ว่าตอนนี้จำเลยเลือกเอาในทางไม่ซื้อที่ดินเป็นการยอมออกจากที่ดินตามที่ได้เคยตกลงกันไว้ในสัญญา ความยินยอมตามสัญญาข้อนี้ถือได้ว่า เป็นความยินยอมตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน พ.ศ. 2489 มาตรา 16 ข้อ 5 ไม่ใช่ความยินยอมที่ขัดหรือหลีกเหลี่ยงพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ แต่อย่างใด โจทก์มีสิทธิให้จำเลยเลิกใช้ทรัพย์สินที่เช่านี้ได้ตามข้อสัญญา (ควรดูฎีกาที่ 1597/2494) (ประชุมใหญ่ครั้งที่ 25/2503)
แม้ว่าจะพ้นกำหนด 1 ปี ตามสัญญาเช่าเดิน แต่เมื่อโจทก์จำเลยยังเช่ากันอยู่ตราบใด ข้อความในสัญญาเช่าเดิมก็ยังคงใช้บังคับกันอยู่ได้

โจทก์ให้บุคคลที่ 3 เช่าที่ดินปลูกสร้างอาคารให้เช่าช่วง มีกำหนด 10 ปี โดยมีข้อสัญญาว่า เมื่อครบ10 ปีแล้ว อาคารตกเป็นของโจทก์ โดยบุคคลที่ 3 ผู้เช่าที่ดินจะไม่กระทำให้อาคารที่ปลูกสร้างนี้มีภาระผูกพันกับบุคคลอื่นต่อไป เมื่อครบ 10 ปี ปรากฏว่าจำเลยเช่าอาคารนี้จากบุคคลที่ 3 นั้นเพื่ออยู่อาศัยมา 7 ปีแล้ว ซึ่งได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ ดังนี้โจทก์จะอาศัยสัญญาที่โจทก์ทำกับบุคคลที่ 3 ในข้อที่ว่าเมื่อครบ 10 ปี บุคคลที่ 3 จะไม่กระทำให้อาคารนี้มีภาระผูกพันกับบุคคลอื่นต่อไปมาฟ้องขับไล่จำเลยหาได้ไม่ เพราะโจทก์ผู้รับโอนอาคารพิพาทจากบุคคลที่ 3 ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของบุคคลที่ 3 ซึ่งมีต่อจำเลยนั้นด้วย สัญญาที่โจทก์ทำไว้กับบุคคลที่ 3 นั้น ไม่ผูกพันจำเลยซึ่งเป็นคนนอกสัญญากล่าวในแง่การเช่า จำเลยเช่าจากบุคคลภายนอกโดยบุคคลภายนอกได้รับสิทธิให้เช่ามาจากโจทก์ แต่เมื่อจำเลยเช่าแล้วจำเลยได้รับสิทธิเพิ่มเติมโดยบทบัญญัติของพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ

โจทก์ให้บุคคลที่ 3 เช่าที่ดินปลูกสร้างอาคารให้เช่าช่วง มีกำหนด 10 ปี โดยมีข้อสัญญาว่า เมื่อครบ 10 ปีแล้ว อาคารตกเป็นของโจทก์ โดยบุคคลที่ 3 ผู้เช่าที่ดินจะไม่กระทำให้อาคารที่ปลูกสร้างนี้มีภาระผูกพันกับบุคคลอื่นต่อไป เมื่อครบ 10 ปี ปรากฏว่า จำเลยเช่าอาคารนี้จากบุคคลที่ 3 นั้นเพื่ออยู่อาศัยมา 7 ปีแล้ว ซึ่งได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ ดังนี้ โจทก์จะอาศัยสัญญาที่โจทก์ทำกับบุคคลที่ 3 ในข้อที่ว่าเมื่อครบ 10 ปี บุคคลที่ 3 จะไม่กระทำให้อาคารนี้มีภาระผูกพันกับบุคคลอื่นต่อไปมาขับไล่จำเลยหาได้ไม่ เพราะโจทก์ผู้รับโอนอาคารพิพาทจากบุคคลที่ 3 ย่อมรับไป ทั้งสิทธิและหน้าที่ของบุคคลที่ 3 ซึ่งมีต่อจำเลยนั้นด้วย สัญญาที่โจทก์ทำไว้กับบุคคลที่ 3 นั้น ไม่ผูกพันจำเลยซึ่งเป็นคนนอกสัญญากล่าวในแง่การเช่า จำเลยเช่าจากบุคคลภายนอกโดยบุคคลภายนอกได้รับสิทธิให้เช่ามาจากโจทก์ แต่เมื่อจำเลยเช่าแล้ว จำเลยได้รับสิทธิเพิ่มเติมโดยบทบัญญัติของพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ

สัญญาที่เจ้าของที่ดินให้ผู้เช่าที่ดินปลูกตึกรายพิพาท แล้วให้ตึกพิพาทตกเป็นของเจ้าของที่ดินแต่ให้ผู้เช่าที่ดินเอาตึกไปให้ผู้อื่นเช่าได้มีกำหนดระยะเวลา 6 ปี สัญญานี้ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แล้ว นั้น เป็นสัญญาที่มีผลพูกพันเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ดินเท่านั้น ส่วนจำเลยที่มีสิทธิเข้ามาอยู่ในตึกรายพิพาทได้ก็โดยอาศัยสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้เช่าที่ดินที่ปลูกตึกพิพาทต่างหาก จำเลยจะมีสิทธิอยู่ในตึกรายพิพาทได้แค่ไหนเพียงใดนั้น ย่อมจะต้องเป็นไปตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาท จำเลยไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะยกเอาสัญญาที่เจ้าของที่ดินทำกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมายันเจ้าของที่ดินได้เพราะจำเลยไม่ใช่คู่สัญญาสัญญานั้น จึงไม่มีข้อผูกพันเกี่ยวข้องกับเลย เมื่อสัญญาปลูกสร้างตึกพิพาทระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทระงับไปแล้ว เจ้าของที่ดินซึ่งมีกรรมสิทธิ์ในตึกพิพาทย่อมจะรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีอยู่ตามสัญญาเช่าที่ทำไว้กับจำเลย จำเลย 3 สำนวนนี้
ได้ทำสัญญาเช่าตึกรายพิพาทแต่ละห้องไว้กับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีกำหนดเวลาเช่า 6 ปี จะทำสัญญาเช่าเป็น 2 ฉบับ ๆ ละ 3 ปี หรือจะทำเป็นฉบับเดียว มีกำหนด 6 ปี ก็ตาม เมื่อไม่ได้จดทะเบียนสัญญาเช่านั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วสัญญาเช่านั้นก็คงใช้ได้เพียง 3 ปีเท่านั้น เมื่อจำเลยผู้เช่ามาครบกำหนด 3 ปีแล้วและห้องเช่าไม่ใช่เคหะที่จะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ และเจ้าของที่ดินได้บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว เจ้าของที่ดินก็ย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้
แม้โจทก์จะกล่าวในฟ้องขอเรียกเป็นค่าเช่า แต่ถ้าตามสภาพของคำฟ้องเป็นที่เข้าใจได้ว่าเป็นค่าเสียหายที่จำเลยยังคงขืนอยู่ในห้องของโจทก์ในเมื่อโจทก์ได้บอกกล่าวแล้ว โดยชอบ ให้จำเลยคืนห้องให้โจทก์ ศาลก็ย่อมให้จำเลยชดใช้เป็นค่าเสียหายได้ (อ้างฎีกาที่ 1593/2494)

สัญญาที่เจ้าของที่ดินให้ผู้เช่าที่ดินปลูกตึกรายพิพาท แล้วให้ตึกพิพาทตกเป็นของเจ้าของที่ดินแต่ให้ผู้เช่าที่ดินเอาตึกไปให้ผู้อื่นเช่าได้มีกำหนดระยะเวลา 6 ปี สัญญานี้ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วนั้น เป็นสัญญาที่มีผลผูกพันเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ดินเท่านั้น ส่วนจำเลยที่มีสิทธิเข้ามาอยู่ในตึกรายพิพาทได้ก็โดยอาศัยสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้เช่าที่ดินที่ปลูกตึกพิพาทต่างหาก จำเลยจะมีสิทธิอยู่ในตึกรายพิพาทได้แค่ไหนเพียงใดนั้น ย่อมจะต้องเป็นไปตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาท จำเลยไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะยกเอาสัญญาที่เจ้าของที่ดินทำกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมายันเจ้าของที่ดินได้เพราะจำเลยไม่ใช่คู่สัญญา สัญญานั้นจึงไม่มีข้อผูกพันเกี่ยวข้องกับจำเลยเมื่อสัญญาปลูกสร้างตึกพิพาทระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทระงับไปแล้ว เจ้าของที่ดินซึ่งมีกรรมสิทธิ์ในตึกรายพิพาทย่อมจะรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีอยู่ตามสัญญาเช่าที่ทำไว้กับจำเลย จำเลย 3 สำนวนนี้ ได้ทำสัญญาเช่าตึกรายพิพาทแต่ละห้องไว้กับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีกำหนดเวลาเช่า 6 ปี จะทำสัญญาเช่าเป็น 2 ฉบับๆละ 3 ปี หรือจะทำเป็นฉบับเดียวมีกำหนด 6 ปี ก็ตาม เมื่อไม่ได้จดทะเบียนสัญญาเช่านั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วสัญญาเช่านั้นก็คงใช้ได้เพียง 3 ปีเท่านั้น เมื่อจำเลยผู้เช่ามาครบกำหนด 3 ปีแล้วและห้องเช่าไม่ใช่เคหะที่จะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ และเจ้าของที่ดินได้บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว เจ้าของที่ดินก็ย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้
แม้โจทก์จะกล่าวในฟ้องขอเรียกเป็นค่าเช่า แต่ถ้าตามสภาพของคำฟ้องเป็นที่เข้าใจได้ว่าเป็นค่าเสียหายที่จำเลยยังคงขืนอยู่ในห้องของโจทก์ในเมื่อโจทก์ได้บอกกล่าวแล้วโดยชอบ ให้จำเลยคืนห้องให้โจทก์ ศาลก็ย่อมให้จำเลยชดใช้เป็นค่าเสียหายได้ (อ้างฎีกาที่1593/2494)

ห้องเช่าอยู่ในทำเลการค้าพฤติการณ์แต่เดิมมาฟังได้ว่าวัตถุประสงค์ของการเช่านั้นเพื่อการค้า แม้ต่อมาผู้เช่าจะเลิกประกอบการค้า แต่ไม่มีเหตุพอที่จะแสดงว่าคู่สัญญาได้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การเช่าใหม่ ผู้เช่าจะอ้างความคุ้มครองจาก พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯลฯ ไม่ได้(การเช่าไม่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร)

ห้องเช่าอยู่ในทำเลการค้า พฤติการณ์แต่เดิมมาฟังได้ว่าวัตถุประสงค์ของการเช่านั้นเพื่อการค้า แม้ต่อมาผู้เช่าจะเลิกประกอบการค้า แต่ไม่มีเหตุพอที่จะแสดงว่าคู่สัญญาได้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การเช่าใหม่ ผู้เช่าจะอ้างความคุ้มครองจาก พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯลฯ ไม่ได้ (การเช่าไม่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร)

เช่าตึกเพื่อทำการค้า แต่ก่อนจะหมดอายุสัญญาเช่า 1 ปีเศษ ผู้เช่าเลิกการค้าใช้ตึกเป็นที่อยู่อาศัยอย่างเดียว โดยผู้ให้เช่ามิได้รู้เห็นยินยอมด้วยเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่ ผู้เช่าจะอ้างความคุ้มครองจาก พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าไม่ได้

เช่าตึกเพื่อทำการค้า แต่ก่อนจะหมดอายุสัญญาเช่า 1 ปีเศษ ผู้เช่าเลิกการค้าใช้ตึกเป็นที่อยู่อาศัยอย่างเดียว โดยผู้ให้เช่ามิได้รู้เห็นยินยอมด้วยเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่ ผู้เช่าจะอ้างความคุ้มครองจาก พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าไม่ได้